부산지방법원 2025타경22368. 부산진구 당감동 국제백양아파트 5동 1층 102호, 전용 84.9825㎡ 아파트입니다. 김영자 씨가 1996년 6월 27일 매매를 원인으로 1996년 7월 20일 소유권이전등기를 마쳤고, 현재 남아 있는 담보권은 2017년 12월 15일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 196,800,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 7월 21일 같은 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준보다 앞선 현재 존속 권리는 없고, 과거 삼성생명보험·한국외환은행·부산은행·농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 넘어오는 담보권은 없습니다. 다만 감정평가 당시 소유자와 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부를 확인하지 못했으며, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인은 없지만 점유관계까지 확정된 것은 아니라는 점이 이 물건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 791 국제백양아파트 제5동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양관문로 104 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9825㎡ · 14층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김영자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 171,359,976원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.15. 근저당권 · 채권최고액 196,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 매수인에게 넘어오지 않는다
현재 권리분석의 기준점은 2017년 12월 15일 접수된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 122,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 76,815,000원의 미배당이 발생합니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
따라서 현재 자료상 인수액 0원이라는 결론은 등기부와 배당모형에 따른 판단입니다. 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사서 원본, 전입 관계, 현장 점유 상태를 서로 대조해야 합니다. 특히 말소기준일인 2017.12.15.보다 앞서 대항요건을 갖춘 점유자가 확인되는 경우에는 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 할인은 크지만 1층 거래도 함께 봐야 한다
국제백양은 1995년 1월 21일 사용승인된 1,153세대 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.98㎡대 최근 거래 12건의 평균은 162,625,000원이고, 최신 거래가는 157,000,000원입니다. 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%로, 전체 표본 기준으로는 시세 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3층 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14층 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11층 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10층 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13층 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8층 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 83.88㎡ | 5층 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13층 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11층 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7층 | 173,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 162,625,000원 |
다만 대상은 1층입니다. 같은 면적의 2026년 7월 1층 거래가 135,000,000원으로 확인되므로, 고층 거래가 포함된 전체 평균만으로 할인폭을 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 현재 최저가는 같은 1층 거래보다 낮지만, 내부 상태가 확인되지 않았다는 점까지 감안해 수리비와 명도 불확실성을 흡수할 여유가 남는지 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 196,800,000원 | 119,985,000원 |
| 근저당권 미배당 | - | 76,815,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당표는 최저가 122,500,000원 매각을 가정한 수치입니다. 집행비용은 2,515,000원, 근저당권자 배당은 119,985,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 당감동 개성고등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 서측은 폭 약 40미터의 백양관문로에 접합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층 건물이며, 사용승인일은 1995.01.21.입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역과 광로3류 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,153세대 단지로 최근 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 1층이라는 개별 조건과 단지 경매 매각률 20.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 폐문이었으므로 현재 거주자와 점유 원인, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 검토. 미확인 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자를 말소기준일 2017.12.15.과 비교해야 합니다.
- 1층 가격 적용. 전체 평균 162,625,000원뿐 아니라 같은 면적 1층 거래 135,000,000원을 직접 비교기준으로 삼아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 외부관찰과 인근 유사물건을 기초로 통상적인 상태를 상정했습니다. 내부 구조와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 에스비아이저축은행 미배당 76,815,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 조세·임차인 관련 권리는 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격권, 가격은 1층 기준으로 보수적으로
이 물건은 에스비아이저축은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 단순한 구조이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 162,625,000원의 75.3%로 내려와 가격상 여유도 나타납니다.
그러나 대상 호수는 1층이고, 같은 면적 1층 거래가 135,000,000원입니다. 여기에 감정평가 당시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 권리는 단순하고 가격도 평균보다 낮지만, 1층 시세와 점유·내부 상태를 확인해야 비로소 안전마진을 판단할 수 있는 물건”입니다. 권리구조만 보면 접근 가능하지만, 평균가 대비 할인율 하나만으로 높은 점수를 주기에는 현장 확인사항이 분명합니다.