부산지방법원 2025타경22378. 부산 동래구 낙민동 ‘에스더’ 11층 1101호, 전용 64.42㎡ 아파트입니다. 소유자 감민주가 2016년 11월 20일 237,000,000원에 매수했고, 같은 해 12월 16일 부산시수산업협동조합 명의 채권최고액 209,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 이기식 명의 근저당권, 서민금융진흥원과 롯데캐피탈의 가압류가 순차적으로 설정됐지만 모두 매각으로 소멸합니다. 점유자로 조사된 이영순은 2018년 10월 4일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 여부와 관계없이 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22378 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 222-9 에스더 11층 1101호 도로명: 부산광역시 동래구 충렬대로270번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.42㎡ · 14층 건물 중 11층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 22세대 · 사용승인 2016.06.10 |
| 소유자 | 감민주 (2016.11.20 매매, 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 186,520,076원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 전부 소멸
말소기준은 2016년 12월 16일 접수된 부산시수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 선순위 신탁등기는 2016년 11월 3일 이미 말소됐으므로 낙찰자에게 남는 신탁관계도 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영순 | 미상 | 2018.10.04 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이영순의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 배당요구는 접수됐으므로 보증금 규모와 소액임차인 해당 여부에 따라 실제 배당표의 선순위 배분이 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 68.5%
에스더 전용 64.07㎡·64.42㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 201,900,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래 3건의 평균인 207,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 64.07㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 64.07㎡ | 10 | 202,500,000원 |
| 2024.06 | 64.42㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2023.06 | 64.07㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 64.42㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 207,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 142,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 68.5%, 전체 실거래 평균의 70.4%입니다. 감정가 203,000,000원도 최근 12개월 평균 207,500,000원보다 낮으며, 1회 유찰된 현재 가격에서는 시세와의 간격이 더 커졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 209,300,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 근저당 · 이기식 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,006,792원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 2,891,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 237,197,872원 중 예상배당은 139,310,600원이며 미배당액은 97,887,272원입니다. 후순위 채권의 미배당분은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 97,887,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 139,918,332원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 169,222,194원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 말소기준 이후의 권리는 계속 매각으로 소멸합니다. 따라서 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙민초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트·오피스텔·빌라·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 4호선 낙민역이 있어 대중교통 여건은 편리합니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 설비. 승강기·소화전·공동현관기·화재경보·도시가스 개별난방과 옥내 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 유사 토지이며 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 환금성. 최근 실거래는 확인되지만 22세대 소규모 단지이므로 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 이영순의 보증금·확정일자·점유부분과 소액임차인 해당 여부를 매각물건명세서와 배당요구서로 확인하세요.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 검토하세요.
- 내부 상태 점검. 이해관계인 부재로 내부 마감재 등이 조사되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 기계식 주차. 옥내 기계식 주차설비의 이용 가능 차량 규격과 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 명도와 실물 상태
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 근저당과 가압류는 모두 소멸하고, 임차인 이영순도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 68.5%이고, 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점, 내부 상태가 조사되지 않은 점, 22세대 소규모 단지라는 점은 별도로 봐야 합니다. 결론적으로 권리와 가격은 긍정적이지만, 입찰 전 임차인 배당자료, 실제 점유상태, 내부 수리비와 기계식 주차 여건을 확인해야 현재의 가격 간격을 실질적인 수익으로 연결할 수 있습니다.
