165,900,000원
부산지방법원 2025타경22393. 동래구 안락동 ‘안락펠리체’ 12층 1202호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 정광자는 2019.02.21. 이 부동산을 거래가액 274,428,000원에 취득했고, 같은 날 송도신용협동조합이 채권최고액 211,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 설정된 부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2026.03.20.에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 출발점은 여전히 2019.02.21. 접수된 을구 1번 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 592-13 안락펠리체 12층 1202호 도로명: 부산광역시 동래구 명안로9번길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 59.85㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 12층 · 승강기·도시가스·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 정광자 (2019.02.21. 거래가액 274,428,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 161,762,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현 점유자가 소유자인지 임차인인지와 전입일·보증금·확정일자는 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 임차인이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
② 시세 비교 — 92.2%라는 숫자만 보면 안 된다
안락펠리체는 2018.10.19. 사용승인된 총 6세대 규모입니다. 확인된 실거래는 2022년 10월, 전용 38.65㎡·7층의 180,000,000원 거래 1건입니다. 반면 분석 대상면적은 59.85㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.10 | 38.65㎡ | 7층 | 180,000,000원 | 확인 거래 1건 |
| 경매 대상 | 59.85㎡ | 12층 | 최저가 165,900,000원 | 1회 유찰 |
현재 최저가 165,900,000원은 확인 거래 180,000,000원의 92.2%입니다. 표면적으로는 14,100,000원 낮지만, 거래 시점이 2022년 10월이고 면적도 38.65㎡와 59.85㎡로 다릅니다. 따라서 이 비율은 가격 수준을 가늠하는 참고치일 뿐, 동일 평형의 최신 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
소유자의 2019년 취득가액은 274,428,000원이고 현재 감정가는 237,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 금액보다 낮지만, 과거 취득가액과 감정가만으로 현재 시장가를 확정할 수는 없습니다. 같은 면적 또는 유사 면적의 최신 거래·매물 호가·인근 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 송도신용협동조합 | 211,200,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 29,601,272원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,642,030원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,103,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 260,546,649원 중 162,777,400원이 배당되고, 미배당액은 97,769,249원입니다. 신청채권 161,762,296원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2026.03.20. 근저당권 이전에 따른 실제 배당수령권자는 채권양도 및 승계서류 대조가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 97,769,249원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 146,842,469원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 181,118,887원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 동래지사 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동해선 안락역은 남서측 직선거리 약 300미터 지점으로, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 최상층인 12층 1202호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 5필 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 북측으로 약 8미터 폭의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 54미터)·상대보호구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 건물이고 확인 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자의 신원·점유 권원·전입일을 확인하세요.
- 임차관계 대조. 임차인 신고가 없더라도 전입세대확인서·확정일자 부여현황·외국인체류확인서를 확인해 선순위 점유 가능성을 점검하세요.
- 동일 면적 시세 조사. 38.65㎡ 거래 1건을 59.85㎡ 물건의 직접 비교사례로 사용하지 말고, 인근 55㎡~65㎡ 다세대의 최신 실거래와 매물 호가를 추가 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.20. 송도신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권계산서와 배당수령권자 승계 여부를 대조하세요.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 세금과 우선채권의 존재 여부를 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 최상층 누수, 승강기·도시가스 등 공용설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 비교 가능한 시세가 먼저”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2019.02.21. 송도신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 165,900,000원이 감정가 237,000,000원의 70%라는 사실은 분명하지만, 확인된 실거래는 2022년 10월의 38.65㎡ 1건뿐이고 대상은 59.85㎡입니다. 총 6세대 규모라 거래 표본도 제한적입니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 남아 있습니다.
등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 동일 면적 최신 시세와 실제 점유관계를 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다, 비교 가능한 시세와 점유 확인이 먼저입니다.
