부산지방법원 2025타경22400. 부산진구 부암동 타워베르빌 7층 705호, 전용 81.29㎡ 아파트입니다. 소유자 김미경은 2015.12.10 매매대금 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.05.07 한국자산관리공사로 이전된 뒤 한국자산관리공사가 현재 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 181,300,000원으로 감정가 259,000,000원의 70%입니다. 매수인이 인수할 권리나 임차보증금이 없어 실질취득액도 최저가와 같은 181,300,000원입니다. 최근 12개월 유사 면적 거래 평균은 298,166,666원, 최신 거래는 287,000,000원으로 현재 최저가는 두 기준보다 낮습니다. 다만 비교 거래의 상당수가 본건 7층보다 높은 층에서 이뤄졌다는 점은 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 48-3, 74-1 타워베르빌 제7층 제705호 도로명: 부산광역시 부산진구 시민공원로19번길 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 81.29㎡ · 철골철근콘크리트조 43층 건물 중 7층 |
| 단지 | 타워베르빌 · 566세대 · 사용승인 2005.11.15 |
| 소유자 | 김미경 (2015.12.10 매매대금 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 68,473,834원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2015.12.10 접수된 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.05.07 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.07.25 임의경매개시결정을 받았습니다. 매각이 완료되면 말소기준 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2017.05.18 삼성카드 주식회사의 가압류 14,980,109원은 2017.06.30 이미 말소됐고, 2017.06.27 이지훈 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권도 2019.10.04 말소됐습니다. 이지훈이 신청했던 2018.11.16 임의경매개시결정 역시 취하 후 2019.10.10 말소되어 현재 낙찰자가 인수할 등기상 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장상섭 | 미상 | 2015.12.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 0원 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 장상섭 1명입니다. 전입일은 2015.12.10이며, 말소기준권리보다 후순위로 판정되어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 예상 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 60.8%
타워베르빌의 전용 81.29㎡ 및 84㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 298,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 287,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 181,300,000원으로 최근 평균의 60.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 287,000,000원 |
| 2026.03 | 81.29㎡ | 32 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 26 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 29 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 21 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 43 | 284,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 24 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 81.29㎡ | 35 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 81.29㎡ | 30 | 293,000,000원 |
| 평균 | 81.29㎡·84㎡대 | 12건 | 298,166,666원 |
표본 거래 범위는 269,000,000원부터 340,000,000원까지이며, 최신 거래는 287,000,000원입니다. 현재 최저가 181,300,000원은 표본 최저 거래보다도 낮습니다. 가격만 보면 할인 폭이 크지만, 본건은 7층이고 비교 거래는 10층부터 43층까지의 거래가 대부분이므로 층 차이와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,961,800원 |
을구 1번 근저당권은 2025.05.07 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 예상배당은 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 작성됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 181,300,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 31,666,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 88,836,999원 | 86,837,933원 | 69,162,067원 | 0원 |
추가 유찰로 근저당권자의 미배당액이 발생하더라도 이는 채무자에게 남는 채권 문제이며, 낙찰자가 미배당 근저당채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 부암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상가·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 43층 건물의 7층 705호입니다.
- 설비. 위생급배수·소화전·승강기·화재경보 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측·남측·북측·동측으로 각각 약 40미터·8미터·8미터·12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 광로3류와 소로2류에 접하고, 교육환경 보호구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 566세대 규모이며 최근 유사 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 269,000,000원부터 340,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 장상섭의 실제 점유 여부, 점유부분, 임대차계약 존재 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임차 서류 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 삼성생명보험주식회사 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 권리관계와 경매신청채권을 원본 등기에서 확인하세요.
- 층·상태 보정. 본건은 7층이고 최근 거래 표본은 고층 거래가 많으므로 내부 상태와 층 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 인수 가능 항목을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 여유가 있다
이 물건의 말소기준은 2015.12.10 삼성생명보험주식회사 근저당권이며, 현재 권리는 한국자산관리공사로 이전돼 있습니다. 말소기준 이전에 낙찰자가 떠안을 권리는 없고, 점유자 장상섭도 대항력이 없는 것으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가이자 실질취득액은 181,300,000원으로 최근 12개월 평균 298,166,666원의 60.8%입니다. 최신 거래 287,000,000원과 표본 최저 269,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 여유는 분명합니다. 다만 보증금과 점유부분이 확인되지 않은 점유자가 있고, 실거래 표본이 본건보다 높은 층에 집중돼 있습니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적, 점유·명도와 호수 상태는 현장 확인이 필요한 물건입니다.
