121,800,000원
121,800,000원
부산지방법원 2025타경22426. 말소기준권리는 2023.05.15. 설정된 사상신용협동조합의 근저당권 69,600,000원입니다. 그 뒤에 설정된 박지은 근저당권, 조수용 명의 가등기, 임의경매개시결정과 국의 압류는 순위상 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2023.05.15.로 유지됩니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 실질적인 핵심은 권리 순위보다 물건 표시의 불일치입니다. 등기부에는 5층 42호·64.80㎡로 표시되지만 현지 호칭은 503호, 집합건축물대장상 전유면적은 56.46㎡입니다. 실제 점유 부분과 경매 목적물이 정확히 일치하는지 확인하지 않고 가격만 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 896-4 · 부산광역시 금정구 오시게로 4 · 등기부상 5층 42호 |
| 현황 호칭 | 금정아파트 503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 등기사항전부증명서상 64.80㎡ · 집합건축물대장상 56.46㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층·지상5층 중 5층 · 1977.06.29. 준공 · 49세대 |
| 소유자 | 주식회사지엔종합건설 (2017.08.28. 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 가등기 성격은 원문 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 전입 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 수치상 가격 여유, 동일 면적 비교는 아니다
금정아파트 실거래는 8건이며, 최근 12개월 통계는 3건·평균 177,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03.의 173,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 32.1% 상승한 흐름입니다. 현재 실질취득액 121,800,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.36㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 52.36㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2025.04 | 52.36㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 52.36㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 52.36㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.03 | 52.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 51.17㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 52.36㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.36㎡ | 3건 | 177,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 근저당 · 사상신용협동조합 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 2. 근저당 · 박지은 | 50,000,000원 | 49,694,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션으로, 박지은 근저당권에서 305,200원의 미배당이 발생합니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 121,800,000원 | 119,294,800원 | 305,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 36,274,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 61,392,277원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동현중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호 온천장역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물로, 위생·급배수설비, 화재경보시설, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하에 해당하며 하천구역과 접합니다.
- 토지. 1,296.0㎡의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,812,000원/㎡입니다.
- 환금성. 49세대·1977.06.29. 준공 단지입니다. 실거래는 8건이 확인되지만 본건과 동일 면적의 거래는 아니며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성. 등기부상 5층 42호와 현칭 금정아파트 503호가 같은 전유부분인지 현황도·건축물대장·감정평가 도면을 대조하세요.
- 면적 불일치. 등기사항전부증명서상 64.80㎡와 집합건축물대장상 56.46㎡의 발생 원인과 매각 대상 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문. 2025.02.20. 조수용 명의 가등기의 성격과 매각물건명세서상 소멸 여부 기재를 직접 대조하세요.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 177,000,000원은 52.36㎡ 거래 기준입니다. 본건의 실제 전유면적과 상태를 확정한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·체납처분 내역을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 표시는 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기가 모두 소멸하고, 확인된 임차인 신고와 매수인 인수액도 없어 권리 순위만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 실질취득액 121,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 177,000,000원의 68.8%로 수치상 가격 여유도 있습니다.
그러나 실거래 표본은 본건과 면적이 일치하지 않으며, 경매 목적물 자체도 등기부상 5층 42호·64.80㎡와 현황상 503호·건축물대장 56.46㎡로 표시가 갈립니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부, 물건 특정은 확인 필수입니다. 호수와 면적의 동일성이 명확히 해소될 때 비로소 121,800,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
