부산지방법원 2025타경22446. 부산광역시 동래구 사직동 28-20에 있는 주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 건물은 보록크조 슬라브가 2층 건물이며, 1층과 2층 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 181.5㎡입니다. 이번 경매는 일괄매각이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있습니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 616,597,680원이 4회 유찰을 거쳐 148,045,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 24.01% 수준입니다. 다만 이 비율은 과거 감정가와 현재 최저매각가의 비교일 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 임대관계가 확인되지 않았고, 건물 상태와 제시외 건물의 현황에 따라 낙찰 후 부담이 달라질 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리는 2022년 근저당

말소기준권리는 2022.05.13 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 채무자는 소유자 박군심입니다. 해당 근저당은 토지 부산광역시 동래구 사직동 28-20을 공동담보로 합니다. 신청채권자인 부경양돈협동조합의 청구금액은 104,566,912원입니다.

과거 부전새마을금고와 부전1동새마을금고의 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 국민건강보험공단의 과거 압류도 각각 말소되어 현재 살아 있는 압류권리로 보지 않습니다. 말소기준권리인 부경양돈협동조합 근저당과 그에 따른 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 148,045,000원입니다. 최초 감정가 616,597,680원과 비교하면 상당히 낮아진 금액으로, 4회 유찰 이후 감정가의 24.01% 수준에 해당합니다.

추가 유찰 회차의 매각가는 시나리오상 금액이며, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

특히 본건은 단순 아파트 한 세대가 아니라 토지와 2층 주택을 함께 취득하는 물건입니다. 건물 노후도와 수선 필요성, 실제 이용현황, 토지의 형상과 접도 조건, 제시외 건물의 상태 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최저가만을 기준으로 응찰하기보다 현장 확인과 인근 유사 부동산 실거래 비교를 통해 적정 입찰가를 별도로 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,045,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 단순 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 기준 추정액이며, 근저당 채권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권액·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다.

현재 회차에서는 집행비용 2,872,630원을 제외하고 부경양돈협동조합에 120,000,000원을 배당한 뒤, 소유자에게 25,172,370원이 남는 것으로 추정됩니다. 다만 실제 배당액은 확정된 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라집니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당이 가능한 것으로 추정되지만, 추가 유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생합니다. 그렇더라도 일반적인 소멸 대상 근저당권의 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 사직동 소재 사직2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 181.5㎡입니다. 지형은 평지이며, 자루형 토지로 조사되었습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
• 건물 구조. 보록크조 슬라브가 2층 건물입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 타일 붙임 등, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 이용상태. 1층과 2층 모두 주택으로 이용되고 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 유류보일러 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 실제 범위와 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유관계. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력 및 우선변제권 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각 대상인 토지·건물·제시외 건물의 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 인근 유사 토지와 주택의 최근 실거래 및 현장 거래수준을 조사해야 합니다.
• 건물 상태. 보록크조 슬라브가 건물의 균열·누수·방수·설비·난방 상태를 확인하고 필요한 수선비를 별도로 산정하세요.
• 접근성과 토지 이용. 자루형 토지의 실제 진입로, 접도 상황, 경계 및 이용상의 제한을 확인하세요.
• 공법상 제한. 제2종일반주거지역과 상대보호구역 관련 제한을 확인하고, 건축물대장 및 토지이용계획 자료와 대조하세요.
• 명도 비용. 실제 거주자 또는 사용자가 있을 수 있으므로 점유관계를 확인하고 필요한 인도·명도 절차와 비용을 고려하세요.
• 배당 추정. 예상배당은 채권최고액 및 추정 집행비용을 기준으로 산정된 결과입니다. 실제 채권액과 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰. 5회 유찰 시 103,631,500원, 6회 유찰 시 72,542,050원이라는 시나리오가 있으나, 유찰이 계속된다는 보장은 없습니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 공고를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 사건의 가장 큰 특징은 4회 유찰로 감정가 616,597,680원 대비 최저가가 148,045,000원까지 내려왔다는 점입니다. 가격 차이만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 하지만 그 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 아직 별개의 문제입니다.

등기상으로는 부경양돈협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 과거 근저당과 압류는 이미 말소되었습니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 실제 점유자와 대항력 여부가 명확히 확인되지 않았다는 점은 반드시 해결해야 할 부분입니다.

또한 이번 물건은 토지 181.5㎡와 2층 주택을 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하는 구조입니다. 단순한 가격 할인율보다는 토지의 이용가치, 건물 상태, 실제 점유관계, 인근 실거래가격을 함께 검토해야 합니다.

결론은 권리상 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 위험은 검증이 필요한 C등급 신중검토형입니다. 현재 최저가 148,045,000원이 유리한 매수가격인지 단정할 수 없으므로, 점유·임대관계와 제시외 건물 현황을 확인하고 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.