부산지방법원 2025타경22446. 부산 동래구 사직동 28-20의 토지와 1·2층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 보록크조 슬라브가 2층으로, 감정평가상 1층과 2층 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 181.5㎡의 대지이며, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·자루형, 도로는 세로한면(가) 조건입니다.
소유자 박군심은 1981.11.25. 소유권을 이전받았고, 현재 유효한 담보권은 2022.05.13. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원, 경매 신청 청구액은 104,566,912원입니다. 그 이전의 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 모두 이미 말소됐습니다.
가격은 감정가 616,597,680원에서 1회 유찰돼 431,618,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70%이지만, 이 비율은 법원의 회차별 저감률일 뿐 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 점유관계와 제시외 건물의 범위·상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 28-20 · 부산광역시 동래구 사직북로57번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 주택 |
| 토지 | 181.5㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 보록크조 슬라브가 2층 · 시멘트몰탈 위 페인팅 및 타일 · 벽지 · 샷시창 |
| 설비 | 위생설비 · 급·배수설비 · 난방설비(유류보일러) |
| 소유자 | 박군심 (1981.11.25. 소유권이전 · 1981.11.24. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 616,597,680원 / 431,618,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 104,566,912원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리는 없다
1999년과 2012년, 2014년에 설정됐던 부전새마을금고·부전1동새마을금고 근저당권은 2013년과 2020년에 모두 말소됐습니다. 국민건강보험공단이 2016.03.22., 2017.03.22., 2018.03.21., 2022.04.11., 2023.03.23. 각각 설정한 압류도 2016.06.27., 2017.03.30., 2018.04.02., 2022.05.09., 2023.12.21. 해제로 모두 말소됐습니다.
따라서 현재 말소기준은 2022.05.13. 부경양돈협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.08.01. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 근저당권 전액 배당 후 매수인에게 넘어가는 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 431,618,000원으로 감정가 616,597,680원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 302,132,600원, 3회 유찰 구간은 211,492,820원으로 계산돼 있습니다. 다만 회차가 내려갈수록 법원 최저가가 낮아지는 것이지, 그 자체로 주변 거래가격보다 싸다는 의미는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 431,618,000원 | 0원 | 304,901,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 302,132,600원 | 0원 | 177,102,744원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 211,492,820원 | 0원 | 87,731,921원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 431,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,716,180원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 부경양돈협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 304,901,820원 |
근저당권 배당은 채권최고액 120,000,000원 기준입니다. 신청 청구액은 104,566,912원이며, 실제 확정채권액과 당해세·최우선변제 여부에 따라 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 사직동 소재 사직2동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에는 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 181.5㎡의 대지로 단독 이용 중이며, 평지·자루형이고 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
- 건물. 보록크조 슬라브가 2층으로 1층과 2층 모두 주택으로 이용됩니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅과 타일, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·용도·구조와 감정평가 반영 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 등기·대장·현황상 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 도로와 형상. 자루형 토지와 세로한면(가) 도로 조건이 차량 진입, 주차, 증·개축과 향후 매각성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 보록크조 2층 건물과 유류보일러, 급·배수설비의 노후·수선 필요성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 유사 주택과 토지의 거래가격을 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물대장, 토지대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 현장이 중요한 물건”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 압류는 이미 말소됐고, 2022.05.13. 부경양돈협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 안전 판단을 등기에서 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각물건명세에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 토지는 자루형이며 세로한면(가)에 접하고, 건물은 보록크조 2층 주택입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 70%라는 숫자가 아니라 실제 점유자, 제시외 건물, 건물 상태와 토지 이용성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이것이 이 사건의 결론입니다.