부산지방법원 2025타경22460. 부산 연제구 연산동 홍림화이트빌 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.08.05. 강제경매개시결정입니다. 과거 연제새마을금고 근저당권 3건은 2019.11.08. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 선순위 담보권으로 작동하지 않습니다.
문제는 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 임차인 김지인은 2018.03.16. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2018.04.07. 점유를 시작했으며, 2024.06.17. 보증금 45,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일과 확정일자, 임차권등기 모두 말소기준일보다 앞서므로 배당받지 못한 보증금 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1297-10 홍림화이트빌 4층 403호 도로명: 부산광역시 연제구 중앙대로1050번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김정기 (단독소유 · 2010.11.12. 매매, 2010.11.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지인 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 건물 규모 | 홍림화이트빌 · 16세대 · 2010.08.03. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김지인 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 45,000,000원 | 계약 2018.03.15. 전입·확정 2018.03.16. 점유 2018.04.07. 임차권등기·배당요구 2024.06.17. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
김지인은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 줄지 않는다
현재 회차에서 매수인이 법원에 내는 매각대금은 42,000,000원입니다. 이 중 집행비용 1,156,000원을 빼고 임차인에게 40,844,000원이 배당되면, 보증금 45,000,000원 중 4,156,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하므로 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 42,000,000원 | 4,156,000원 | 46,156,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 29,399,999원 | 16,529,201원 | 45,929,200원 |
| 3회 유찰 시 34% | 20,579,999원 | 25,190,441원 | 45,770,440원 |
낙찰가가 42,000,000원에서 20,579,999원까지 내려가도 실질취득은 46,156,000원 → 45,770,440원으로 소폭만 낮아집니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 4,577만원~4,616만원을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 임차인 김지인 보증금 우선변제 | 45,000,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김지인 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김지인은 임차인이자 강제경매 신청채권자로 기재된 동일인입니다. 사람 수나 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 현재 회차에서 임차보증금 예상 미배당액 4,156,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.8% 추정치이며, 실제 배당은 당해세 등 추가 권리에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 입지. 연산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 정방형이고, 서측과 북측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지 및 경보·가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 교육환경보호구역이며, 공시지가는 ㎡당 2,216,000원입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대이고, 확인된 경매 통계는 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래 비교가 없어 매도 가능 가격과 소요기간은 현장 시세로 별도 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총비용으로 계산. 현재 최저가 42,000,000원에만 맞추지 말고, 인수액을 합한 46,156,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 45,929,200원, 3회 유찰 시 45,770,440원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 같은 김지인입니다. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 반환채권 자료를 반드시 대조하세요.
- 배당표 원본 확인. 임차보증금의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상태는 현장에서 확인하고, 인도 및 열쇠 인계 절차를 응찰 전에 점검하세요.
- 시세 현장조사. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하지 말고, 홍림화이트빌과 인근 연산동 다세대 매물을 직접 비교하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 추가될 수 있는 금액을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득을 보라”
이 사건의 표면상 최저가는 42,000,000원이지만, 현재 회차에서 매수인이 부담할 것으로 계산되는 금액은 46,156,000원입니다. 보증금 45,000,000원의 대항력 임차인이 배당으로 전액을 회수하지 못해 부족분 4,156,000원이 매수인에게 넘어가기 때문입니다.
더 낮은 회차를 기다려도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 늘어 2회 유찰 시 실질취득은 45,929,200원, 3회 유찰 시 45,770,440원입니다. 결국 이 물건은 4,200만원짜리 물건이 아니라 약 4,600만원의 실질취득 물건으로 봐야 합니다.
과거 근저당이 모두 말소된 점은 긍정적이지만, 임차인과 신청채권자가 동일한 사정에 대한 자료 검증, 현재 점유 상태, 실제 배당액, 현장 시세 확인이 선행돼야 합니다. 실거래 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 76.9%라는 수치만으로 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 권리 구조는 계산 가능하지만, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액을 합친 총비용입니다.
