부산지방법원 2025타경22460. 부산 연제구 연산동 홍림화이트빌 4층 403호의 강제경매 사건입니다. 겉으로 드러난 숫자만 보면 감정가 60,000,000원에서 최저가 14,406,000원까지 내려온 상당한 할인 물건입니다. 하지만 이 물건에는 낙찰가보다 훨씬 큰 임차보증금 인수 부담이 숨어 있습니다.
임차인 김지인은 2018년 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2024년에는 보증금 45,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2025년에 등기됐습니다. 따라서 임차인의 대항력은 경매개시결정보다 앞서며, 배당받지 못한 임차보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
이 사건의 결정적인 숫자는 최저매각가 14,406,000원이 아닙니다. 보증금 45,000,000원과 실제 매수인 부담액입니다. 유찰에 따른 가격 하락이 곧 실질취득비용의 동일한 하락으로 이어지지 않는다는 점을 먼저 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1297-10 홍림화이트빌 4층 403호 도로명주소: 부산광역시 연제구 중앙대로1050번길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김정기 (2010.11.30. 소유권 이전등기) |
| 감정가 | 60,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,406,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 김지인 |
| 청구금액 | 45,000,000원 |
| 임차보증금 | 45,000,000원 |
| 매수인 인수예상 | 31,253,308원 |
| 실질취득 부담 | 45,659,308원 (낙찰가 + 임차보증금 인수예상액) |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 인수
과거 연제새마을금고의 근저당권 3건은 2019.11.08. 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권의 설정일을 현재 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다. 이 사건에서 현재 적용되는 말소기준권리는 2025.08.05. 강제경매개시결정입니다.
임차인 김지인은 2018.03.16. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2018.04.07. 점유를 시작했습니다. 이후 2024.06.17. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 이 임차권은 현재 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지인 | 건물 전유부분 전부 | 2018.03.16. 2018.03.16. |
45,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2018.03.15. |
|---|---|
| 전입신고일 | 2018.03.16. |
| 점유개시일 | 2018.04.07. |
| 확정일자 | 2018.03.16. |
| 임차권등기일 | 2024.06.17. |
| 임차보증금 | 45,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 현재 예상배당 | 13,746,692원 |
| 예상 미배당액 | 31,253,308원 |
| 매수인 승계 | 미배당 임차보증금 인수 |
② 가격 분석 — 최저가가 낮아도 실질취득은 약 4,500만원
현재 최저매각가는 감정가 60,000,000원의 24.01%인 14,406,000원입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가를 내리면 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액이 증가합니다.
낙찰가 14,406,000원
+ 임차보증금 인수예상 31,253,308원
= 실질취득 부담 45,659,308원
이는 감정가 대비 약 76.1%에 해당합니다. 단, 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 취득 관련 세금과 부대비용 등은 별도입니다.
유찰 회차별 실질취득 비교
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 14,406,000원 | 31,253,308원 | 45,659,308원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 35,497,316원 | 45,581,516원 |
| 6회 유찰 시 | 7,058,940원 | 38,468,121원 | 45,527,061원 |
각 회차의 인수액은 해당 회차 예상배당을 반영한 추정치입니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 미배당 보증금 인수액의 합계이며, 집행비용 추정액 차이로 보증금 45,000,000원보다 다소 높습니다. 취득세 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다.
위 표가 보여주는 것은 명확합니다. 최저매각가는 14,406,000원에서 7,058,940원까지 내려가지만 실질취득 부담은 45,659,308원에서 45,527,061원으로 소폭 감소하는 데 그칩니다. 유찰을 기다린다고 총 취득부담이 낙찰가만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 이 사건도 이미 4회 유찰됐습니다. 이 같은 이력은 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 살펴야 한다는 신호지만, 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수조건이 입찰 판단에 직접적인 영향을 미칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 659,308원 |
| 1. 임차인 김지인 보증금(우선변제) | 45,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 경매신청채권자 김지인(별도 배당항목) | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수예상(배당 외) | - | 31,253,308원 |
집행비용은 추정치이며, 임차인의 배당액은 13,746,692원으로 계산했습니다. 임차보증금과 경매신청 청구액은 동일인 김지인에 관한 것으로 별도 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분 항목이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.08.03. 준공된 홍림화이트빌은 총 16세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호이며, 외벽 화강석 붙임 등 마감, 내벽 벽지·타일, 샷시창 구조입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지 및 경보·가스·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 접도. 서측과 북측으로 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가 2,216,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적의 최근 실거래 시세 검증이 어렵습니다. 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회여서 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 조건을 반드시 확인하세요. 현재 예상 인수액은 31,253,308원입니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 예상 총 부담은 45,659,308원입니다. 최저가 14,406,000원만 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 배당액 재검증. 집행비용 659,308원과 임차인 예상배당 13,746,692원은 추정치입니다. 실제 배당액과 인수금액을 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성. 김지인이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 채권의 동일성, 실제 임대차관계, 채권 신고 내역을 원본 서류로 확인하고 중복 계산을 피하세요.
- 대항력과 점유. 전입신고·점유개시·임차권등기 및 현재 점유상태를 확인하고, 매수 후 보증금 정산과 인도에 필요한 절차를 예상하세요.
- 실거래 시세 확인. 동일 면적의 최근 실거래를 추가로 확인하고, 주변 유사 다세대주택의 층·면적·건물 상태·거래 시점을 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 예상 인수액은 35,497,316원, 6회 유찰 시 38,468,121원입니다. 낙찰가 하락에 따른 인수액 증가를 함께 계산하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “1,440만원 낙찰이 1,440만원 취득은 아니다”
이 사건은 겉으로 보이는 최저매각가와 실제 매수인이 부담해야 할 금액이 크게 다른 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다.
감정가 60,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가는 14,406,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 김지인의 보증금 45,000,000원 중 31,253,308원의 미배당액이 매수인에게 인수될 것으로 예상됩니다. 결국 실질취득 부담은 45,659,308원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가해 실질취득 부담이 약 4,500만원 수준에 머문다는 사실입니다. 감정가 대비 할인율만으로 이 물건을 싸다고 판단할 수 없습니다. 16세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 조건과 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않는 점도 함께 고려해야 합니다.
최저가는 낮지만, 실질취득 부담은 높고 시세 메리트는 검증되지 않았습니다. 현재로서는 적극 입찰보다 임차보증금 인수 구조와 실제 시세, 배당 및 점유관계를 먼저 검증하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 총 부담액으로도 합리적인 취득인지에 있습니다.
