부산지방법원 2025타경22468. 부산 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 12층 1205호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 과정의 주변 탐문에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
권리 구조의 기준은 2019.11.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 69,600,000원입니다. 이후 등기된 이유빈의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이유빈의 전입·점유·확정일자는 2024.02.28.로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 매수인이 임차보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층 1205호 · 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 조사 · 전용면적 비교대상 27.4552㎡ · 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 준공 / 규모 | 2019.11.05. 준공 · 187세대 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 없다
최초 양산농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 공동담보로 설정됐다가 2019.11.29. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이유빈의 임차권등기는 그보다 뒤인 2024.04.04. 접수됐고, 전입신고·점유개시·확정일자도 모두 2024.02.28.이므로 선순위 대항력을 갖지 못합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유빈 건물 전유부분 전부 · 주거·임차권등기 | 60,000,000원 | 전입 2024.02.28. 확정 2024.02.28. 임차권등기 2024.04.04. | 대항력 없음 말소기준 이후 | 후순위·배당요구 배당요구 2024.04.04. | 승계 없음 인수 0원 |
보증기관 승계나 대위신고로 표시된 별도 임차인은 없으므로 실제 임차인은 이유빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 60,000,000원을 청구하고 있으나, 이유빈의 임차권 자체는 대항력이 없어 낙찰자의 인수 위험으로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교는 어렵다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만, 과거 2022년과 2023년 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 하며, 최근 12개월 거래는 2025.05. 245,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.17㎡·53.06㎡ | 3건 | 260,000,000원 |
최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 36.0%, 전체 평균 260,000,000원의 33.9%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만 본건 비교 면적 27.4552㎡와 거래 사례 44.17㎡·53.06㎡는 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치만으로 시세보다 확실히 싸다고 단정하거나 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 약 매각가의 2.3% 추정 | - | 1,987,600원 | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 69,600,000원 | 71,587,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 16,612,400원 | 88,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 88,200,000원 |
채권자 청구 합계는 129,600,000원이고 예상 배당액은 86,212,400원으로, 미배당액은 43,387,600원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 60,000,000원 중 16,612,400원만 배당받는 구조입니다. 그러나 이유빈은 대항력이 없으므로 이 미배당이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다. 소유자 잔여액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 43,387,600원 | 16,612,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 69,371,321원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 87,559,925원 | 0원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 대항력 있는 임차인이 없으므로 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소와 범내골역이 근거리에 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2019.11.05. 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 주변 탐문에서는 주거용 오피스텔로 조사됐으나 내부는 확인되지 않았습니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 이용상태를 응찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 폭 약 16미터 내외, 동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,252.6㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준과 관련된 등기가 있으므로 매각 후 말소 및 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 실제 용도. 사건상 근린시설과 주거용 오피스텔 이용 조사 사이의 차이가 금융·세금·전입·임대 운용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 면적별 시세. 44.17㎡·53.06㎡ 거래를 27.4552㎡ 본건에 그대로 적용하지 말고 동일 면적 또는 유사 면적 거래를 추가 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 구조·누수·설비·점유 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 임차권 말소. 이유빈 임차권은 매각으로 소멸하는 구조지만 등기부·매각물건명세서·배당요구 종기와 실제 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 면적 보정 후 판단
이 사건의 가장 중요한 결론은 분명합니다. 이유빈의 임차권은 말소기준보다 늦고 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 88,200,000원이 그대로 실질취득액이므로, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
다만 가격은 단순하지 않습니다. 최근 12개월 거래 245,000,000원과 비교하면 실질취득액이 36.0% 수준이지만, 그 거래는 전용 44.17㎡이고 본건 비교 면적은 27.4552㎡입니다. 표본도 최근 12개월 1건뿐이며 거래 추세는 -8.4% 하락했습니다. 여기에 민간임대주택등기와 사건상 용도·실제 이용상태의 차이도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리 안전성은 양호하지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세와 행정상 의무를 확인한 뒤 판단하는 보수적 접근이 적절합니다.
