86,800,000원
부산지방법원 2025타경22475. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 11층 1101호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 전용면적 표본은 25.9984㎡이며, 2019년 11월 5일 사용승인된 20층 건물의 11층 단위호입니다.
권리 흐름의 기준은 2019년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 66,000,000원입니다. 박진성의 전입·점유·확정일자는 2022년 2월 25일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 2024년 4월 29일 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 배당에서 주택도시보증공사에 41,162,400원의 미배당이 발생하더라도 이는 매수인 인수액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층 1101호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 전용 25.9984㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 11층 · 사용승인 2019.11.05 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
최초 설정된 양산농업협동조합 근저당권 채권최고액 5,160,000,000원은 2019년 11월 29일 일부포기로 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 66,000,000원입니다. 이후 박진성 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황의순 지분에 대한 국의 압류는 2025년 9월 1일 해제되어 2025년 9월 2일 말소등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진성 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 전입·점유 2022.02.25 확정일자 2022.02.25 | 있음 2024.04.29 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
박진성은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고와 확정일자가 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 약 2년 3개월 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금 중 미배당액이 발생하더라도 매수인에게 승계되지 않으며, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 면적이 맞지 않는다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 거래는 3건이며 전체 평균은 260,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월 245,000,000원 1건이고, 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 -8.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
최저가 86,800,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 35.4%입니다. 그러나 본건의 전용면적은 25.9984㎡이고 거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율만 보고 “시세보다 64.6% 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단해서는 안 됩니다. 신뢰할 수 있는 직접 기준은 현재 최저가가 감정가의 70%라는 점까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 18,837,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 126,000,000원 | 41,162,400원 |
집행비용 1,962,400원을 제외한 뒤 우리은행에 66,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 18,837,600원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 41,162,400원이지만 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 41,162,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 66,733,681원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 84,633,577원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측, 성서초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 범내골역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 이해관계인 부재로 폐문되어 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 187세대, 2019년 사용승인 건물입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 확인된 최근 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부, 임대의무기간 및 임대사업자 지위 처리 관계를 매각물건명세서와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권상 사용은 주거로 표시됩니다. 실제 이용과 적법한 용도를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 면적. 본건은 25.9984㎡이나 실거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡입니다. 245,000,000원 평균을 본건 시세로 직접 적용하지 마십시오.
- 하락 추세. 최신 거래는 245,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -8.4%입니다. 과거 평균 260,000,000원만 기준으로 삼지 마십시오.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 점유 상태와 내부 마감, 설비 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 박진성은 대항력이 없지만 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 실제 점유 여부와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.07.28입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각 결과를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “즉시 저평가”는 다른 결론이다
금전 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 박진성의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사에 41,162,400원의 미배당이 예상되어도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 86,800,000원이 최근 거래 평균 245,000,000원의 35.4%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 본건은 25.9984㎡이고 거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡입니다. 최근 가격 추세도 -8.4%로 하락했습니다. 여기에 민간임대주택등기, 근린시설·오피스텔·주거 사용표시의 혼재, 내부 미확인이 겹칩니다. 따라서 결론은 금전 권리는 통과, 가격과 용도·임대등록은 원본 확인 후 판단입니다.