부산지방법원 2025타경22482. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 전용 44.1671㎡ 아파트입니다. 감정가 2억3,400만원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 5,618만원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 매우 저렴하지만, 등기부와 매각물건명세서를 함께 읽으면 전혀 다른 모습이 나옵니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인의 2억1,000만원 보증금이 핵심입니다. 그 뒤인 2024년 부산은행 가압류가 말소기준권리로 설정되었기 때문에 임차인의 선순위 대항력은 유지되고, 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.

이 사건에서 중요한 질문은 “5,618만원에 낙찰받을 수 있는가?”가 아닙니다. “인수보증금까지 포함해 약 2.1억원을 지급할 가치가 있는가?”입니다. 가장 최근에 확인되는 동일 면적 실거래는 2025년 5월의 245,000,000원입니다. 실질취득금액은 이 거래가보다 낮지만, 이전 거래보다 가격이 9.3% 하락했고 거래 표본도 적어 단순히 안전한 저가매수라고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2024.07.16 부산은행의 황의순 지분 가압류입니다. 그런데 임차인 이수미는 그보다 앞선 2020.07.10 전입 및 점유 사실이 확인됩니다. 확정일자도 2020.06.24로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

2019년 설정된 대저농업협동조합 근저당권은 등기부상 말소 처리되어 현재 존속하는 인수권리로 보지 않습니다. 2025.04.24 국의 압류도 2025.09.02 말소되었습니다. 말소기준 이후의 부산진구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이와 별개로 선순위 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금은 인수된다는 점을 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 미배당 인수

확인되는 실제 임차인은 이수미 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 5,618만원이 아닌 약 2.1억원으로 비교

대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019년 준공 단지입니다. 동일 면적대에서 확인되는 실거래는 2022년과 2025년 거래이며, 거래 간격이 길고 표본이 적어 현재 시세를 정밀하게 확정하기 어렵습니다.

전체 평균은 257,500,000원이지만 2022년의 높은 거래가가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 더 최근인 2025.05 거래가 245,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 과거 270,000,000원과 비교하면 약 9.3% 하락한 가격입니다. 또한 최신 확인 거래 자체도 2025년 5월이므로 2026년 입찰 시점의 가격을 그대로 보장하지는 않습니다.

실질취득 추정금액은 마지막 실거래보다 약 13.7% 낮습니다. 수치상 차액은 있지만, 보증금 인수·가격 하락·적은 거래 표본·4회 유찰이라는 조건을 함께 감안해야 합니다. 취득세와 별도의 명도·관리비 등 부대비용은 실질취득 추정금액에 포함되어 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용을 공제한 금액을 임차인에게 우선 배당하는 가정입니다. 임차인의 미배당 보증금 155,228,294원은 매수인 인수액으로 계산했습니다. 부산은행 가압류와 주택도시보증공사 청구금액은 각각 별도 채권 항목이며, 이를 임차보증금에 다시 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐

다음 회차까지 유찰되면 입찰 시 필요한 매각대금은 줄어듭니다. 그러나 같은 보증금 인수 구조가 유지된다는 가정에서는 낙찰대금이 감소한 만큼 인수보증금이 증가합니다.

현재 회차에서 6회 유찰 시나리오까지 최저가는 56,183,000원 → 27,529,670원으로 내려가지만, 실질취득 추정금액은 211,411,294원 → 210,895,534원입니다. 집행비용 추정 차이를 제외하면 모두 보증금 210,000,000원에 가까운 수준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 범천동 성서초등학교 북서측 인근에 자리하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·상업업무시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2019년 준공된 철근콘크리트구조 20층 건물의 5층 세대입니다. 승강기, 기계식 주차설비, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한이 적용됩니다. 토지 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 약 18m, 동측 약 8m 포장도로에 접하며, 지형은 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시되어 있습니다.
• 환금성. 187세대 단지로 입지와 교통 여건은 양호하지만, 확인된 동일 면적 거래가 2건에 그치고 거래가격이 9.3% 하락했습니다. 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 이수미의 보증금 210,000,000원과 현재 예상 인수액 155,228,294원이 매각물건명세서 및 배당 관계와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 기준. 입찰가격만으로 투자수익을 계산하지 말고 보증금 인수액과 취득세·관리비·명도비용 등을 함께 고려해야 합니다.
• 임차권등기. 을구 3번 임차권등기의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 확인하고, 보증금 정산 및 임차권등기 말소 절차를 검토해야 합니다.
• 점유·인도. 임차권등기가 존재하며 점유개시 이력이 확인됩니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당변동. 예상배당액 54,771,706원은 추정치입니다. 세금과 집행비용 등에 따라 실제 미배당 보증금 및 인수액은 변동할 수 있습니다.
• 신청채권자 관계. 주택도시보증공사의 210,000,000원 청구와 임차보증금의 권리관계 및 배당·정산 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 동일 채권에 대한 중복 부담 여부도 점검할 사항입니다.
• 시세 재확인. 최근 확인 거래는 2025.05의 245,000,000원입니다. 가격 하락 추세와 적은 거래 표본을 고려해 입찰 직전 실거래 및 매물 호가를 재확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차설비 이용 조건 등을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 5,618만원 ≠ 취득가 5,618만원”

이 사건은 저렴해 보이는 최저매각가와 실제 부담액의 차이가 매우 큰 물건입니다. 감정가 234,000,000원에서 4회 유찰되어 56,183,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 잔액 155,228,294원을 인수해야 하므로 현재 회차 실질취득금액은 약 211,411,294원입니다.

최근 확인된 거래가격 245,000,000원보다는 낮지만, 과거 거래 대비 9.3% 하락한 흐름과 부족한 거래 표본을 감안하면 충분한 가격 여유가 확보됐다고 단정하기 어렵습니다. 네 차례 유찰이라는 사실 역시 단순한 할인 기회만으로 볼 수 없습니다.

결론은 권리 인수형·가격 신중형입니다. 미배당 보증금을 감당할 자금계획, 실제 점유 및 정산 절차, 현재 시세를 충분히 검증할 수 있을 때에만 접근할 만합니다. 유찰을 더 기다려도 실질취득비용이 크게 감소하지 않으므로 추가 유찰보다 보증금 인수조건과 실제 시장가치 확인이 우선입니다.