부산지방법원 2025타경22482. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 5층 502호, 전용 44.1671㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5로 구성돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2024.07.16. 황의순 지분에 설정된 부산은행 가압류입니다. 이후 부산진구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이보다 앞선 2020년 임차인의 대항력은 별도로 살아 있습니다.
임차인 이수미는 2020.06.24. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.07.10. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준일 2024.07.16.보다 약 4년 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후인 2024.08.16. 설정됐지만, 매각물건명세서상 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 5층 502호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.1671㎡ · 지상 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티5 · 187세대 · 2019.11.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
2019.11.13. 설정된 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.11.29. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 등기 중 최초 권리는 2024.07.16. 부산은행 가압류 592,812,922원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.04.24. 국세 압류는 2025.09.02. 해제로 말소됐고, 2025.04.29. 부산진구 압류와 2025.08.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이수미 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 210,000,000원 | 2020.07.10. | 2020.06.24. 배당요구 2024.08.16. | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 49,293,200원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 210,000,000원이며, 현재 최저가 163,800,000원에서 집행비용 3,093,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 160,706,800원입니다. 이에 따라 보증금 부족액 49,293,200원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 단순합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰·70% | 163,800,000원 | 49,293,200원 | 213,093,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 114,660,000원 | 97,745,240원 | 212,405,240원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 80,262,000원 | 131,582,716원 | 211,844,716원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 감소하지만 미배당 인수액은 증가합니다. 따라서 최저가 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 비교
동일 면적 44.17㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 257,500,000원이지만, 2022년의 270,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 9층의 245,000,000원 1건이며, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
실질취득 기준인 보증금 210,000,000원은 최근 거래 245,000,000원의 85.7%로, 금액 차이는 35,000,000원입니다. 최저가 163,800,000원만 비교한 66.9%가 아니라 실질취득 210,000,000원과 최근 거래 245,000,000원을 비교해야 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 임차인 이수미 보증금 | 210,000,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 592,812,922원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 160,706,800원을 배당받고 부족분 49,293,200원을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·상업업무용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물로, 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·공동현관기·기계식 주차·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 북측 약 18미터와 동측 약 8미터 포장도로에 접한 평탄한 부정형 토지입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소로1류 접합 조건이 있으며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 2019년 준공된 187세대 단지이나 동일 면적 확인 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건으로 시세 표본이 적습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 상한은 실질취득액으로 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 최근 거래 245,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 49,293,200원이지만 실제 배당액은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 미배당 잔액 지급, 배당금 수령, 임차권등기 말소와 인도 시점이 서로 연계되도록 협의해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 상태이므로 현 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 공유지분 및 매각 범위 대조. 등기상 황의순 100분의 95, 김미향 100분의 5 공유이므로 매각대상 범위를 원본 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 부산진구 압류와 과거 국세 압류 이력이 있으므로 당해세, 체납 관리비와 공용부분 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -9.3%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 245,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “163,800,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 한 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 210,000,000원이 최저가를 웃돌기 때문에, 현재 회차에서는 49,293,200원이 인수되고 유찰이 반복될수록 인수액이 더 커집니다. 결국 매수인의 실질취득 기준은 보증금 210,000,000원 안팎으로 수렴합니다.
실질취득 약 210,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 245,000,000원의 85.7%로, 최근 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 시장은 -9.3% 하락했고 거래 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 결론은 최저가 할인형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형입니다. 권리 인수액을 확정하고, 임차권등기 말소와 인도 조건을 통제할 수 있을 때에만 최근 시세와의 가격 차이를 의미 있게 볼 수 있습니다.
