주된 임차권은 특별매각조건으로 해소되지만, 미상 점유자 위험이 남는다 — 부산 초읍동 노아의숲 202호

부산지방법원 2025타경22501. 부산진구 초읍동 ‘노아의숲’ 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택 (도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 174,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 121,800,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 156,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 두 점유자의 인수 구조를 분리해서 보는 것입니다. 김문경은 2019.06.27. 전입, 2019.07.01. 확정일자를 갖추고 건물 전부에 관해 보증금 156,000,000원의 임차권등기를 마친 선순위 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 36,705,200원이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건에는 이를 해소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

반면 공현준은 2025.02.28. 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않습니다. 전입일은 데이터상 말소기준일인 2025.08.06.보다 앞서지만, 핵심 계약 내용이 미상이므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 총 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 특별매각조건과 미상 점유자를 분리하라

등기부에는 2018년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2019.07.08. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2020년 부산진구 압류 역시 2021.08.04. 해제돼 등기부상 이미 정리됐습니다. 현재 핵심 권리는 김문경의 선순위 주택임차권과 2025.08.06. 강제경매개시결정입니다.

* 특별매각조건이 실제 매각허가 및 대금납부 과정에서 그대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 임차권등기 말소 및 반환청구권 포기 절차를 원문으로 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 하락 추세와 면적 차이가 있다

노아의숲 거래 자료는 3건이며, 현재 물건의 비교 대상 면적 49.74㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 최근 거래는 41.86㎡~44.42㎡로 면적 차이가 있어 직접적인 동일 물건 시세로 단정하기 어렵습니다.

최신 거래는 158,000,000원, 최근 12개월 평균은 164,000,000원입니다. 현재 최저가 121,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%, 전체 거래 평균 166,000,000원의 73.4%입니다. 명목 최저가만 보면 할인 폭이 크지만, 최근 거래가 과거 거래보다 3.5% 하락한 추세이고 비교 거래의 면적도 정확히 일치하지 않습니다.

더 중요한 점은 현재 최저가 121,800,000원이 확정된 총 실질취득액이 아니라 하한선이라는 사실입니다. 김문경 관련 인수는 특별매각조건으로 0원이지만, 공현준의 보증금과 인수 여부가 미상이기 때문입니다. 공현준 관련 인수액이 확인되기 전까지는 최근 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)

일반 계산상 김문경 보증금의 미배당액은 36,705,200원입니다. 특별매각조건이 이행되면 해당 금액에 대한 매수인 상대 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소돼 김문경 관련 실질 인수는 0원입니다. 공현준의 보증금은 미상이므로 위 배당표와 인수액 계산에는 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 초읍중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물로, 승강기·급배수·위생설비·화재탐지 및 경보설비·스프링클러·도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 12m, 북서측 폭 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 완경사지의 3필 일단 부정형 토지이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역에 저촉되고 기타도로시설에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 건물이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -3.5%이며 비교 면적도 일치하지 않아 매도 시 가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 범위, 임차권등기 말소 주체와 시기, 매각허가조건 반영 여부를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인하세요.
• 공현준 계약 조사. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해야 총 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 점유 관계 확인. 김문경 임차권등기와 공현준의 현재 점유 관계가 중첩되는지, 실제 인도 대상자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 면적이 맞는 거래 재검증. 제시된 거래 면적은 41.86㎡~44.42㎡로 비교 대상 49.74㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·유사 층 거래를 별도로 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.5%이므로 전체 평균보다 최신 거래 158,000,000원과 최근 12개월 평균 164,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 명도·관리비·세금. 점유자 협의 비용, 공용부분 체납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능성을 추가 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 인수는 잔존”

이 물건은 보증금 156,000,000원의 김문경 임차권만 보면 대항력 있는 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 일반 계산상 실질취득액은 최저가 121,800,000원과 미배당 36,705,200원을 합한 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 정해 김문경 관련 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다.

그러나 공현준은 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 이 점유자에게 특별매각조건이 적용된다는 자료도 없으므로 별도 인수 위험이 남습니다. 최근 12개월 평균 164,000,000원과 비교하면 명목 최저가는 74.3%이지만, 시장 추세가 -3.5%이고 정확한 면적 비교도 되지 않으며 총 실질취득액도 확정되지 않았습니다. 결론은 김문경 특별매각조건은 긍정적이지만, 공현준 보증금 확인 전에는 가격 메리트와 인수 0원을 확정할 수 없는 물건입니다.