부산지방법원 2025타경22508. 부산광역시 금정구 장전동 232-10 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 블록조 슬래브 및 벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물이며, 1·2층은 주택 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 145.8㎡입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.07.22 설정된 장전동새마을금고의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인 인수 위험은 별개의 문제입니다. 말소기준권리보다 전입일이 앞선 임차인 2명의 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 128,954,000원으로 감정가의 약 24.0%입니다. 다만 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액을 산출할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 총취득비용을 계산하거나 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 따로 판단

말소기준권리: 을구 1번 장전동새마을금고 근저당권(2022.07.22, 채권최고액 60,000,000원)입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권 51,600,000원, 을구 3번 근저당권 30,000,000원과 갑구의 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 이윤지의 전입일은 2010.07.02, 정어지의 전입일은 2002.01.24로 모두 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 인수금액을 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인 인수 부담이 없어진다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 여부

두 임차인 모두 1층 일부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 판단, 우선변제권의 범위 및 배당 후 남는 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

두 임차인 모두 배당요구일은 2025.08.21입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 확인된 임차인은 없습니다. 보증금 및 확정일자를 확인하기 전에는 실제 인수액이나 최우선변제액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격·시세 판단 — 감정가의 24%가 곧 가격 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 128,954,000원으로 감정가 537,083,360원의 약 24.0%입니다. 4회 유찰을 거쳐 가격이 낮아진 상태지만, 이 비율은 감정가와 비교한 수치일 뿐 실제 시장가격과 비교한 할인율은 아닙니다.

이 물건은 임차인 2명의 보증금이 미상이라 매수인 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 낮아진 최저매각가만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

회차별 매각가와 채권 미배당은 제공된 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 임차인 보증금 및 최우선변제 관련 부담과 별개이며, 실제 배당 결과와 매수인 인수액을 확정하는 수치가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,954,000원 가정)

입력된 채권 총액 175,145,522원 중 채권 배당 추정액은 126,348,644원, 미배당 추정액은 48,796,878원입니다. 집행비용 추정액 2,605,356원은 별도입니다. 위 표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 추정이며, 임차인 2명의 보증금과 최우선변제 검토를 반영하지 않았습니다. 이 표만으로 매수인 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 부산광역시 금정구 장전동 소재 도시철도 1호선 장전역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고, 시내버스정류장과 도시철도 1호선 장전역이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 건물. 블록조 슬래브 및 벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물로 평가되었고, 현상은 보통입니다. 위생·급배수 설비 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 면적 145.8㎡, 지목 대, 지형은 평지·자루형이며 도로 접면은 소로 한 면입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1,763,000원/㎡입니다. 공시지가만으로 개별 물건의 낙찰 적정가나 시장가격을 확정할 수는 없습니다.
• 공부와의 차이 및 위반건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각범위에 포함되므로 현장 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물의 실제 현황, 점유 부분 및 매각 대상 범위를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 이윤지·정어지 각각의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하세요. 확인 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 대항력·우선변제 판단. 두 사람의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 점유 및 임대차 사실을 대조하고, 최우선변제 해당 여부와 예상 배당액을 개별적으로 검토하세요.
• 실질취득액 계산. 최저매각가 128,954,000원에 임차인 관련 인수 가능액과 취득 관련 비용 등을 반영해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 총취득비용과 적정 응찰가를 확정할 수 없습니다.
• 시세 근거 확보. 감정가의 24.0%라는 비율은 감정가 대비 가격일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 거래가격을 확인하기 전에는 저가 또는 가격 메리트라는 결론을 보류하세요.
• 제시외 건물 및 일괄매각. 매각물건명세서의 매각 범위와 현장 건물 현황을 대조하세요. 포함된 제시외 건물의 범위와 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 채권 배당 추정 검토. 미배당 추정액 48,796,878원은 등기상 채권 기준입니다. 임차인 관련 배당·인수 부담 및 실제 집행비용에 따라 최종 결과가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 대조하고 점유 상태를 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득가가 낮다”

이 물건은 4회 유찰로 최저매각가가 128,954,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 24.0%라는 수치만으로 시세상 저가라고 판단할 수는 없습니다. 더 중요한 변수는 말소기준권리보다 전입일이 앞선 임차인 이윤지·정어지 2명의 보증금과 확정일자입니다.

등기상 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하더라도, 임차인 관련 인수 부담이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금과 권리관계를 확인하지 않으면 최저매각가를 실제 취득원가로 볼 수 없으며, 실질취득액도 산정할 수 없습니다.

현재 판단은 입찰 보류입니다. 임차인별 보증금·대항력·우선변제 여부를 확인하고, 제시외 건물의 매각 범위와 비교 가능한 거래가격을 검토한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 임차인 인수 위험을 확인한 뒤 실제 취득원가를 계산할 수 있는가입니다.