부산지방법원 2025타경22508. 부산 금정구 장전동 232-10의 토지와 지상 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층과 2층 모두 주택 등이며, 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 말소기준권리는 2022.07.22. 장전동새마을금고의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 장전동새마을금고의 추가 근저당, 최진현의 근저당, 부산신용보증재단과 오릭스캐피탈코리아의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석의 승부처는 등기부상 후순위 권리가 아닙니다. 1층 좌측의 이윤지는 2010.07.02., 1층 우측의 정어지는 2002.01.24. 전입한 것으로 조사돼 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22508 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 232-10 · 부산대학로50번길 97-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층·2층 주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 145.8㎡ · 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 블록조 슬래브 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 현상 보통 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 문옥순 · 2025.04.18. 상속을 원인으로 2025.09.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 537,083,360원 / 375,958,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장전동새마을금고 / 92,673,625원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미상
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤지 1층 일부(좌측) | 2010.07.02. | 보증금 확인 필요 확정일자 확인 필요 | 2025.08.21. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 정어지 1층 일부(우측) | 2002.01.24. | 보증금 확인 필요 확정일자 확인 필요 | 2025.08.21. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2022.07.22. 장전동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 장전동새마을금고 추가 근저당 51,600,000원, 최진현 근저당 30,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 21,905,045원, 오릭스캐피탈코리아 가압류 11,640,477원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 소유자는 문옥순이지만 근저당 채무자는 박지민으로 기재돼 있습니다.
③ 가격·회차 분석 — 70%지만 ‘저렴’ 판정은 보류
감정가는 537,083,360원이고 현재 최저매각가는 375,958,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 263,170,599원, 3회 유찰 시 시나리오는 184,219,419원입니다. 그러나 확인된 실거래 비교자료가 없고 선순위 임차보증금도 확정되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권표상 미배당 | 소유자 잔여 | 임차인 변수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 375,958,000원 | 0원 | 194,749,066원 | 보증금·우선순위 미확정 |
| 2회 유찰 시(49%) | 263,170,599원 | 0원 | 83,540,689원 | 보증금·우선순위 미확정 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 184,219,419원 | 0원 | 5,694,825원 | 보증금·우선순위 미확정 |
채권표상 미배당 0원은 등기채권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 보증금이 확인되지 않은 두 임차인의 배당·인수액은 반영되지 않았으므로 매수인 인수 0원을 의미하지 않습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 375,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,063,412원 |
| 1. 근저당 · 장전동새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장전동새마을금고 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 3. 근저당 · 최진현 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 21,905,045원 | 21,905,045원 |
| 5. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 11,640,477원 | 11,640,477원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,749,066원 |
제시된 배당표에서는 등기채권 175,145,522원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 194,749,066원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 두 임차인의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산 도시철도 1호선 장전역 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 장전역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 지상 1층과 2층은 주택 등으로 이용 중이며, 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 블록조 슬래브 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅과 벽돌치장, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 등입니다.
- 토지. 145.8㎡의 대지로 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 1㎡당 1,763,000원입니다.
- 규제·현황. 제2종일반주거지역과 가축사육제한구역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함하므로, 현황상 제시외 부분의 위치·면적·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이윤지·정어지의 보증금, 계약일, 계약당사자, 확정일자 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입세대 재확인. 두 전입자의 세대주·동거인 관계와 전입 유지 여부를 확인하고, 소유자 가족 또는 무상점유 가능성도 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 배당 가능액 재산정. 임차보증금과 확정일자를 반영해 각 임차인의 예상배당액과 미배당 잔액을 계산한 뒤 실질취득가를 다시 산출해야 합니다.
- 명도 난도 확인. 1층 좌측·우측에 각각 점유자가 신고돼 있으므로 점유구획, 출입구, 계량기 분리 여부와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 경계, 사용 주체를 감정평가서 도면 및 현장과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 인근 단독·다세대 주택 및 토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2022.07.22. 근저당권을 기준으로 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 1층 좌측과 우측의 실제 임차인 2명이 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이나 375,958,000원이 곧 실질취득가라고 결론 내릴 수 없습니다. 두 임차인의 보증금과 배당 가능액을 확인해 미배당 잔액을 계산하기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기권리는 소멸, 임차위험은 미확정. 이 물건의 입찰 여부는 할인율이 아니라 두 임대차의 실체를 확인한 뒤 결정해야 합니다.