부산지방법원 2025타경22517. 부산 금정구 구서동 금강부광아파트 101동 9층 904호로, 동일 면적 실거래 비교 대상은 59.86㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 26층 중 9층이며, 단지는 476세대이고 1997.06.11 준공됐습니다. 소유자는 김호경으로, 2018.10.14 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019.04.05 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 기준은 2017.09.01 설정된 국민은행 근저당권 49,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 24,000,000원과 신한카드·현대카드 가압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권 일부가 미배당되더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 563-40 금강부광아파트 101동 9층 904호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 금샘로229번길 29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 실거래 기준 59.86㎡ · 26층 중 9층 |
| 소유자 | 김호경 (2018.10.14 협의분할에 의한 상속 · 2019.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 13,773,665원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1999년과 2000년 설정된 금정농업협동조합 근저당권과 2017.07.07 설정된 12,000,000원 근저당권은 2017.09.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 권리는 2017.09.01 국민은행 근저당권이며, 2017.12.19 추가 설정된 국민은행 근저당권과 2025년 카드사 가압류 및 강제경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 추세는 하락
금강부광 동일 면적의 실거래 12건은 111,000,000원에서 129,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 121,916,666원이고, 최근 12개월 9건 평균은 121,333,333원입니다. 현재 최저가 94,500,000원은 전체 평균의 77.5%, 최근 12개월 평균의 77.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.86㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 59.61㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.61㎡ | 9 | 129,000,000원 |
| 2025.10 | 59.86㎡ | 24 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 59.86㎡ | 24 | 115,000,000원 |
| 2025.06 | 59.86㎡ | 2 | 111,000,000원 |
| 2024.11 | 59.61㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.10 | 59.86㎡ | 18 | 126,000,000원 |
| 2024.10 | 59.61㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 121,333,333원 |
최신 거래는 2026.05의 127,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 모두 낮습니다. 따라서 최저가 기준의 가격 여유는 확인됩니다. 다만 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래 구간보다 -1.9% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균만 보고 가격 가점을 확대하기보다 최근 평균과 최신 거래, 개별 층·상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 | 12,832,229원 | 12,832,229원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 현대카드 | 19,420,808원 | 6,366,771원 |
| 5. 갑구 7번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 105,453,037원 중 예상배당은 92,399,000원이며 미배당액은 13,054,037원입니다. 매각대금은 집행비용과 채권 배당으로 모두 소진되고 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제금은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장서초등학교 남서측 인근에 있으며, 주변은 공동주택단지·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 있습니다. 도시철도 1호선 구서역은 북동측 직선거리 약 650미터 지점에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 26층 건물 내 9층 904호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 동하향 경사지대에 조성된 유사 사다리형 토지로, 아파트와 부속시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,776,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 국지도로에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역과 도시관리계획 입안중 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 476세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 최근 거래 추세는 -1.9%로 소폭 하락했습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상인 만큼 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.01 국민은행 근저당권보다 앞선 인수 권리나 별도 공시되지 않은 권리가 없는지 등기 원본을 확인하세요.
- 총투입액 계산. 최저가 94,500,000원에 취득세·법무비·명도비·수리비·체납관리비를 합산해 최근 평균 121,333,333원과 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.9%를 감안해 과거 최고가 129,000,000원을 회수 기준으로 삼지 마세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제금과 채권액 변동에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유 확인이 마지막 관문”
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2017.09.01 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 94,500,000원이 최근 12개월 평균 121,333,333원의 77.9%여서 숫자상 여유가 있습니다.
그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 최근 시세 흐름도 -1.9% 하락했습니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 합격, 가격도 검토 가능하지만 점유 확인 전에는 확정 판단을 보류하는 것입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인해 추가 인수 위험이 없다는 점을 확정하고, 총투입액이 최신 거래 127,000,000원과 최근 평균 아래에 남는지 계산하는 것이 입찰의 핵심입니다.
