105,000,000원
부산지방법원 2025타경22532. 부산 연제구 연산동 서전기아타운 B동 14층 1402호, 전용 82.62㎡ 아파트입니다. 소유자 김선기는 2010년 12월 24일 거래가 127,000,000원에 취득했고, 2013년 10월 16일 화명동새마을금고 앞으로 채권최고액 117,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 한국캐피탈 가압류와 연제구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 권리는 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 윤순희가 2011년 1월 6일 전입해 말소기준권리보다 날짜가 빠릅니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1135-48 서전기아타운 B동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 82.62㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 14층 |
| 단지 | 서전기아타운 · 152세대 · 1994.01.22 준공 |
| 소유자 | 김선기 (2010.12.24 거래가 127,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산화명새마을금고(상호변경 전 화명동새마을금고) / 90,928,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준은 2013년 10월 16일 화명동새마을금고 근저당권입니다. 2025년 한국캐피탈 가압류 19,039,099원, 연제구 압류와 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 반면 윤순희의 전입일은 2011년 1월 6일로 기준권리보다 빠르므로, 등기상 후순위 권리가 사라진다는 사실만으로 인수 위험까지 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤순희 | 미상 | 2011.01.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 ‘실질취득’ 기준으로 재검증
서전기아타운은 152세대, 1994년 준공 단지입니다. 전용 82.62㎡ 중심의 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 156,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 163,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 82.62㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 82.62㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.01 | 82.62㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 84.93㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2023.08 | 82.62㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.02 | 82.62㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2022.10 | 82.62㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 82.62㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 82.62㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2022.02 | 82.62㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2022.02 | 82.62㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2021.06 | 84.93㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.62㎡ | 2건 | 156,500,000원 |
전체 12건 평균은 175,000,000원이지만, 2022년의 190,000,000원·205,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 과거 고가가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.4%의 하락 추세입니다. 최근 12개월 거래도 2건이어서 개별 호수의 층·상태에 따른 편차를 충분히 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 화명동새마을금고 | 117,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 19,039,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 근저당 배당으로 매각대금이 소진되며, 총 채권 미배당액은 33,309,099원입니다. 당해세·최우선변제 및 보증금이 확인되지 않은 임차인의 배당·인수는 실제 절차에서 달라질 수 있으므로, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 33,309,099원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 64,262,099원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 85,915,199원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 물만골역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층이며, 급·배수 및 위생설비, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남서측과 북동측으로 폭 약 6m 도로에 접하며, 남서하향 완경사의 부정형 토지를 평탄화한 공동주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·교육환경보호구역이며, 공시지가는 2,190,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 152세대 단지이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 거래는 163,000,000원이지만 최근 가격 추세가 -12.4%여서 보수적인 매도가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 윤순희의 계약 당사자, 보증금, 임차 목적물 범위, 계약기간을 확인하세요.
- 대항력 성립 확인. 2011.01.06 전입뿐 아니라 실제 점유의 시작과 현재까지의 점유·전입 유지 여부를 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당 보증금을 계산하려면 반드시 필요한 항목입니다.
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 예상 미배당 보증금을 더한 금액으로 최근 12개월 평균 156,500,000원과 최신 거래 163,000,000원을 비교하세요.
- 낮은 최저가 착시 경계. 유찰로 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금 인수액이 늘면 총취득액이 줄지 않을 수 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 배당요구 내역과 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 선순위 전입이 먼저다”
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 156,500,000원의 67.1%라는 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 실제 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득액입니다.
윤순희의 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 조건부, 권리 보류입니다. 임차보증금 인수가 없거나 실질적으로 제한된다는 사실을 확인한 뒤에야 105,000,000원의 할인 메리트를 인정할 수 있습니다. 최근 시세도 -12.4% 하락 추세이므로, 확인된 실질취득액이 156,500,000원과 163,000,000원 아래인지 보수적으로 검증해야 합니다.