창원지방법원 2025타경579. 거창읍 대평리 1135 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지이지만, 감정평가상 현황 이용은 단독주택입니다. 토지는 93㎡의 대지이고, 건물은 목조 스레트지붕 단층으로 조사됐습니다. 소유자는 정원대이며, 근저당권자 정영주가 10,909,589원을 청구해 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.08.11. 설정된 정영주의 근저당권 15,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 삼성카드·KB국민카드·케이뱅크의 가압류 3건은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1135 · 경상남도 거창군 거창읍 대평1길 69-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 93㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 목조 스레트지붕 단층 · 제반 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 정원대 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,538,900원 / 68,977,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정영주 / 10,909,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1~3 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2022.08.11. 접수된 정영주의 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원이고 토지 대평리 1135가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 가압류 3건은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 조사된 임차인 없음 | 판단 대상 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 실거래 가점 없이 배당 안전성만 확인
현재 최저매각가는 68,977,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 동일 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 금액이 지역 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 가격 메리트보다 먼저 확인되는 것은 현재 회차에서 채권이 전액 배당되고 인수액이 0원이라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 68,977,000원 | 59,203,838원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 48,283,900원 | 47,014,790원 | 12,189,048원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,798,730원 | 32,790,353원 | 26,413,485원 | 0원 |
2회 유찰부터는 후순위 채권에 미배당이 발생하지만, 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 임차보증금이 아니라 소멸하는 담보권·가압류 채권의 부족액입니다. 따라서 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,641,586원 |
| 1. 근저당권 · 정영주 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,101,982원 | 18,101,982원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,995,250원 | 6,995,250원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 19,106,606원 | 19,106,606원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,131,576원 |
현재 최저가에서는 채권자 청구액 59,203,838원이 전액 배당되고 소유자에게 8,131,576원이 남는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창남초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 93㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 스레트지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 목재창호 등으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 건물 공부상 지붕은 스레트지붕이나 현황은 스레트 및 함석기와지붕입니다. 그 밖의 공부와 현황 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 1-1~3도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 327,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1~3의 위치·구조·사용상태와 실제 인도 범위를 현장에서 대조하세요.
- 지붕 상태 확인. 공부상 스레트지붕과 현황상 스레트 및 함석기와지붕의 차이와 보수 필요성을 점검하세요.
- 토지 경계 확인. 93㎡ 대지의 경계, 도로 진입 상태와 세로한면(불) 조건을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역과 상대보호구역의 행위 제한, 문화재·하천 관련 사항을 담당부서에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 최저가가 싸다고 판단하지 말고 건물 상태와 토지가치를 반영해 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다”
등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 정영주 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 소멸합니다. 현재 최저가에서는 채권자 채권액도 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격과 현장 상태에는 확인할 부분이 남습니다. 실거래 비교 근거가 없어 68,977,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 목조 단층 건물, 제시외 건물, 지붕 현황 차이까지 있으므로 권리는 통과, 가격·점유·건물 상태는 현장 확인 후 판단이 적절합니다.