대전지방법원 2024타경60082. 소유자는 박성수이고, 등기상 2017년 소유권보존 후 같은 날 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2019.08.09. 신탁등기가 말소돼 소유권이 박성수에게 귀속됐습니다. 이후 임차인 조경연은 2019.07.26. 임대차계약을 체결하고 2019.07.29. 확정일자를 받은 뒤 2019.08.09. 전입·점유를 시작했으며, 2023.09.19. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2024.11.07.이므로, 확약이 없었다면 이 선순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 임차권자 조경연의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.24. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당 보증금 33,411,200원은 계산상 존재하지만, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-7, 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 아파트 · 감정평가 이용상태 다세대주택 · 지상 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (감정가의 49%, 12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,960,795원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
실제 임차인은 조경연 1명입니다. 주택도시보증공사는 조경연의 임차보증금 채권 승계인으로 표시되어 있으므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 조경연은 2019.08.09. 전입·점유를 시작해 2024.11.07. 경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인이고, 2019.07.29. 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경연 | 110,000,000원 | 2019.08.09 | 2019.07.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 인수 0원 |
② 가격 비교 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율보다 실제 시장 거래와 비교해야 합니다. 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 거래금액은 확인되지 않았고, 현대빌리지B동 관련 경매 통계도 평균 유찰 횟수 12.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
따라서 최저가가 절반 이하로 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 오히려 12회 유찰이라는 사실 자체가 시장의 환금성과 응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다. 확약 반영 시 실질취득은 현재 최저가와 같은 78,400,000원이지만, 이를 비교할 최신 실거래 기준가격이 없으므로 가격 평가는 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 조경연 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 115,960,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 미배당액은 33,411,200원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 조경연 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 78,400,000원 | 33,411,200원 | 0원 | 115,960,795원 |
| 13회 유찰 시 | 62,720,000원 | 48,808,960원 | 0원 | 115,960,795원 |
| 14회 유찰 시 | 50,176,000원 | 61,127,168원 | 0원 | 115,960,795원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 조경연 보증금의 미배당액이 33,411,200원 → 48,808,960원 → 61,127,168원으로 커져, 낮아진 낙찰가의 상당 부분이 인수금으로 되돌아오는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약이 그 인수효과를 차단하므로 세 시나리오 모두 조경연 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나 감정평가서상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 당진 I.C 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지에는 준보전산지가 포함됩니다. 공시지가는 118,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 보통의 위생설비와 E.V시설이 구비돼 있습니다.
- 환금성. 현대빌리지B동 관련 자료상 8세대, 준공일 2017.04.10이며, 경매 평균 유찰 횟수 12.0회·낙찰률 0.0%입니다. 작은 세대수와 반복 유찰 이력은 매각 후 재처분 가능성을 보수적으로 보게 하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 실제 말소 진행조건을 매각물건명세서 첨부자료에서 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조경연 1명이고 주택도시보증공사는 그 승계인입니다. 110,000,000원을 별도의 두 임차인 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 실질 인수 0원과 룰상 인수 구분. 현재 배당 추정만 보면 33,411,200원이 남지만, 확약을 반영하면 조경연 관련 매수인 인수는 0원입니다.
- ‘49%니까 싸다’ 금지. 최근 거래금액과 비교하지 못한 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 권리문제 외에도 입지·상품성·매수층·재매각 가능성의 신호일 수 있으므로 현장과 거래 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 용도 표현 확인. 사건상 분류는 아파트지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 대출·환금성 검토에서는 실제 이용상태와 건축물 현황을 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 12회 유찰은 그대로 남는다”
이 사건의 첫인상은 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 33,411,200원이 미배당돼 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 주된 권리 인수는 실질 0원이 됐습니다.
그렇다고 곧바로 좋은 가격의 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다. 이미 12회 유찰됐고, 관련 경매 통계도 평균 유찰 12.0회·낙찰률 0.0%입니다. 비교 가능한 최근 거래금액이 없어 현재 최저가 78,400,000원이 시세보다 낮다고 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성은 별도 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 가장 정확합니다.
