대전지방법원 2024타경60082. 당진시 송악읍 반촌리, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물의 2층 202호입니다. 사건 분류는 아파트로 되어 있지만 실제 감정 이용상태는 다세대주택으로 확인됩니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2023.09.19 등기된 조경연의 주택임차권 110,000,000원입니다. 전입일 2019.08.09, 확정일자 2019.07.29로 경매개시결정일 2024.11.07보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
원칙만 보면 낙찰대금에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 부족액은 매수인이 떠안습니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,368,000원을 먼저 빼고 임차보증금에 109,632,000원이 배당돼 368,000원이 남습니다. 12회 유찰 시에는 22,412,800원, 13회 유찰 시에는 40,010,240원까지 룰상 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건에는 이 계산을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-7, 2층202호 |
| 이용상태 | 사건 분류 아파트 · 감정평가상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 박성수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (11회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,960,795원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.07 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.09.19의 조경연 주택임차권은 전입일과 확정일자까지 모두 선행하므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 실제 임차인은 조경연 1명이며, 주택도시보증공사는 조경연의 승계인으로 나타나므로 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 배당계산상 현재 회차 미배당액 368,000원, 12회 유찰 시 22,412,800원, 13회 유찰 시 40,010,240원이 발생하지만, 확약의 대항력 포기·말소 동의가 이 임차권에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 이 사건에서 확인되는 별도 임차인은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경연 | 주택전유부전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2019.08.09 | 2019.07.29 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
조경연은 2019.07.26 임대차계약, 2019.07.29 확정일자, 2019.08.09 전입·점유개시 후 2023.09.19 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 통상이라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어오는 유형이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 최종 결론이 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 조경연 보증금 | 110,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,960,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금에 109,632,000원이 배당되어 368,000원이 미배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 115,960,795원은 배당 0원으로 계산됩니다. 단, 임차권의 미배당액은 2026.06.24 확약에 따라 매수인 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 확약 유지 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 70% | 112,000,000원 | 368,000원 | 0원* |
| 12회 유찰 · 56% | 89,600,000원 | 22,412,800원 | 0원* |
| 13회 유찰 · 44.8% | 71,680,000원 | 40,010,240원 | 0원* |
확약이 없다면 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 매수인 인수액이 커지는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다. 그러나 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 유지됩니다. 따라서 다음 회차를 볼 때도 단순히 최저가가 내려간 사실보다 확약서 원본과 임차권 말소 조건이 그대로 유지되는지를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진 I.C 북측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 지상 4층 철근콘크리트구조 건물의 2층 202호입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현대빌리지B동은 8세대 규모이고, 경매 평균 유찰 횟수가 11.0회인 점은 재매각·환금성 측면에서 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.24 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 적용 임차권, 말소 조건을 매각기일 전에 원문으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 소유권이전 이후 집행 가능한지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 조경연의 보증금 110,000,000원과 주택도시보증공사의 승계관계를 중복 채권으로 합산하면 안 됩니다.
- 회차별 숫자 혼동 금지. 현재 룰상 미배당 368,000원, 12회 22,412,800원, 13회 40,010,240원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 모두 0원*입니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 현장 상태, 수요, 관리상태, 거래 유동성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인하세요.
- 현장 이용상태 확인. 사건 분류는 아파트이나 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이므로 실제 건물 표시와 현황을 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 11회 유찰은 남는다”
이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 110,000,000원 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 112,000,000원에서는 집행비용을 제외한 뒤 368,000원이 미배당되고, 더 유찰되면 룰상 인수액이 22,412,800원, 40,010,240원으로 커집니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.24 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권을 말소하겠다고 확약했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
그래도 이 물건을 높은 등급으로 보기 어려운 이유는 따로 있습니다. 이미 11회 유찰됐고, 현대빌리지B동 자체가 8세대에 불과하며 경매 평균 유찰 횟수도 11.0회입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격·환금성은 보수적으로”입니다. 특히 입찰 직전에는 확약서와 임차권 말소 조건이 변함없이 유효한지 확인하는 것이 핵심입니다.
