대전지방법원 2024타경60440. 당진시 채운동 채운공원휴먼빌아파트 103동 3층 304호입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 그 선순위 임차보증금을 낙찰자가 실제로 떠안느냐입니다. 김홍근의 임차보증금은 170,000,000원, 전입·점유개시는 2019.04.23, 확정일자는 2019.04.15입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.07.09 국의 압류이므로 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다.
현재 최저가 133,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,662,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 130,338,000원이 배당되고, 39,662,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인 인수 위험입니다. 그러나 주택도시보증공사는 김홍근의 승계인으로서 2026.06.24 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김홍근 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60440 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 백암로 219-64, 103동 3층304호 (채운동,채운공원휴먼빌아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방·거실·욕실2 · 16층 중 3층 |
| 소유자 | 김신애 · 2015.08.03 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,030,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2009.12.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.07.09 갑구 16번 압류입니다. 김홍근의 전입·점유개시일 2019.04.23은 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2019.04.15이어서 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 임차권등기는 2023.05.01 접수됐고 보증금은 170,000,000원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2019.04.23 | 2019.04.15 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 주택도시보증공사 승계 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.33억은 최근 시세 아래
채운공원휴먼빌은 396세대, 사용승인일 2009.12.15의 아파트입니다. 비교 면적은 84.6905㎡이며, 확인된 거래 12건의 전체 평균은 167,750,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 자료를 우선하면, 최근 12개월 10건 평균이 168,700,000원, 최신 거래는 2026.06 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.78㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.07 | 84.78㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 84.69㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 84.78㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 167,750,000원 |
현재 최저가 133,000,000원은 전체 거래 평균의 79.3%, 최근 12개월 평균의 78.8%입니다. 최근 12개월 평균 168,700,000원보다 낮고 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +3.5%로, 하락 추세가 아니라 최근 가격이 이전보다 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김홍근 보증금 · 우선변제 | 170,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,030,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 임차보증금 미배당액은 39,662,000원입니다. 이는 확약을 적용하지 않을 경우의 매수인 인수액입니다. 2026.06.24 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진고등학교 서측에 인접하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 남측 왕복4차선 백암로를 통해 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 아파트의 3층 304호이며, 방3·주방·거실·욕실2 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2009.12.15입니다.
- 단지. 채운공원휴먼빌은 396세대이며, 비교 면적 84.6905㎡의 최근 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 937,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 “-”로 기재돼 있고 위반 여부는 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.24 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상, 조건, 서명·제출 주체를 별첨 원문과 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 김홍근 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인입니다. 두 주체를 별도 임차인으로 보고 보증금이나 권리를 중복 합산하면 안 됩니다.
- 말소기준 확인. 말소기준은 2024.07.09 갑구 16번 국의 압류이며, 이후 2024.11.07 경매개시결정과 2025.05.19 당진시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 미배당액과 실질인수 분리. 배당표상 미배당 보증금은 39,662,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 167,750,000원보다 최근 12개월 평균 168,700,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 현재 133,000,000원의 가격 수준을 판단해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 현재 11회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 11.0회, 매각률 0.0%라는 지표가 있으므로 반복 유찰의 원인을 현장과 원본서류에서 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 실제 효과
등기만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하고, 현재 최저가 133,000,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없었다면 배당 후 39,662,000원의 인수 문제가 남는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.24 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 현재 실질취득은 최저가와 같은 133,000,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 168,700,000원의 78.8%입니다. 가격만 보면 최근 시세 아래입니다. 다만 이 물건은 이미 11회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 11.0회, 매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리상 핵심 인수는 확약으로 해소되고 가격도 시세 아래지만, 확약서 원문과 반복 유찰 원인을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건”입니다.
