최저가 536만원의 착시, 실질취득은 약 1.70억 — 당진 채운공원휴먼빌 304호

대전지방법원 2024타경60440. 당진시 채운동 ‘채운공원휴먼빌’ 103동 304호, 전용 84.6905㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 190,000,000원짜리 물건이 10회 유찰돼 최저가가 5,366,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액이 총취득원가를 결정합니다.

임차인 김홍근은 2019.04.23. 전입·점유했고, 2019.04.15. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024.07.09. 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금은 170,000,000원이고, 현재 최저가 기준 배당 예상액은 4,869,412원뿐입니다. 나머지 165,130,588원은 낙찰자가 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부의 과거 근저당권은 농업협동조합중앙회·일신건영·송정농업협동조합· 신한은행 명의로 설정됐지만 각각 2014.09.02., 2015.08.03., 2019.04.23. 말소됐습니다. 과거 롯데캐피탈·케이비캐피탈·신한카드 가압류와 강제경매개시결정도 해제·취하 후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.09. 인천지방검찰청검사 처분 압류이며, 그 뒤의 경매개시결정과 당진시 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인 및 보증금 승계

실제 임차인은 김홍근 1명입니다. 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기 임차인으로, 배당요구와 우선변제권 행사가 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

채운공원휴먼빌은 396세대, 2009.12.15. 사용승인된 아파트입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 84.69㎡대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 167,750,000원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 168,700,000원입니다.

현재 회차의 실질취득 170,496,588원은 최근 12개월 평균 168,700,000원보다 높습니다. 임차보증금 자체만 기준으로 보더라도 170,000,000원으로 최근 평균을 웃돕니다. 최신 거래 200,000,000원은 16층 사례이고 본건은 3층이므로, 최신 최고가만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

최근 거래와 이전 거래의 추세는 +3.5%로 하락장은 아닙니다. 다만 최저가가 최근 시세의 3.2%라는 수치는 임차보증금 승계를 제외한 비율일 뿐입니다. 실제 투자 판단에서는 5,366,000원과 시세를 비교하면 안 되고, 약 170,000,000원의 실질취득원가와 시세를 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,366,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 임차인이 받지 못하는 165,130,588원은 매수인이 인수합니다. 과거 근저당·가압류 중 다수는 말소등기까지 확인되므로 실제 배당요구채권은 배당요구종기 관련 원본 서류와 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진고등학교 서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로·대중교통 이용상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 아파트의 3층 304호이며, 2009.12.15. 사용승인됐습니다. 도시가스 난방·승강기·주차장·소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 4차선 백암로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 937,900원/㎡입니다.
• 환금성. 396세대 아파트로 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 실거래는 158,000,000원부터 200,000,000원까지 차이가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가와 총취득원가를 분리 계산. 낙찰대금 5,366,000원만 준비하는 물건이 아닙니다. 임차보증금 잔액 165,130,588원을 포함해 판단해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 실제 배당액과 매수인 인수액은 집행비용·세금·배당순위에 따라 변동될 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 점유 상태 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유·인도 상태와 보증금 반환 협의 방식은 별도로 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 효과 착각 금지. 11회·12회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 약 170,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 시세 기준. 감정가 190,000,000원이나 최신 16층 거래 200,000,000원보다 최근 12개월 평균 168,700,000원과 저층 거래 사례를 우선 비교해야 합니다.
• 말소 권리 재대조. 과거 근저당·가압류의 말소 여부와 현재 유효한 압류·배당요구채권을 최신 등기부 및 법원 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “536만원 낙찰”이 아니라 “1.70억원 취득”

이 물건의 최저가는 감정가의 2.82%인 5,366,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김홍근의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 예상배당 후에도 165,130,588원이 남습니다. 낙찰자는 이 잔액을 인수하므로 실질취득은 170,496,588원입니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 168,700,000원입니다. 실질취득이 이 평균보다 높은 이상, 이 사건을 시세보다 싸거나 가격 메리트가 큰 경매로 평가할 수 없습니다. 10회 유찰과 536만원이라는 숫자는 할인 폭이 아니라 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 구조를 보여줍니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 총취득원가는 낮지 않고, 권리 인수 부담이 큰 물건입니다.