5,883,000원
대전지방법원 2024타경60457. 태안군 안면읍 창기리 백사장공동어판장 1층 114호로, 집합건축물대장상 용도는 상점이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 감정가 35,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,883,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수요·영업성·공실기간에 따라 가치 편차가 크므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다.
권리 흐름에서는 2006년 부천농업협동조합의 채권최고액 65,800,000원 근저당권이 설정됐다가 2016년 해지를 원인으로 말소된 기록이 확인됩니다. 이후 2024.11.07. 김진성의 강제경매개시결정이 등기되었고, 이 강제경매개시결정이 기준 권리로 제시되어 있습니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 백사장2길 7, 1층114호 (백사장공동어판장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 상점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지하1층/지상2층 |
| 소유자 | 윤종모 (2006.05.23. 매매로 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 5,883,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진성 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소 기록과 배당 계산은 대조 필요
실제 임차인 0명. 확인된 임차인 신고는 없고, 감정평가상 현황도 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현장 점유 여부는 다시 확인해야 하지만, 현재 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 권리 금액은 0원입니다.
② 가격과 유찰 — 감정가의 16.81%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 5,883,000원으로 감정가 35,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 5회 유찰된 공실 상점이며 이번 매각은 재매각입니다. 반복 유찰은 현재 가격대에서도 수요가 제한적이었음을 보여주는 신호이므로, 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 5,883,000원 감정가의 16.81% | 5,377,106원 | 70,422,894원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 4,118,099원 감정가의 11.77% | 3,643,973원 | 72,156,027원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 2,882,669원 감정가의 8.24% | 2,430,781원 | 73,369,219원 | 0원 |
모든 시나리오에서 소유자 잔여액은 0원이고, 신청채권자 김진성의 청구액 10,000,000원에 대한 예상배당도 0원입니다. 매각가가 내려갈수록 전체 미배당액은 70,422,894원에서 73,369,219원으로 늘어나지만, 이 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.6% 추정) | - | 505,894원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 65,800,000원 | 5,377,106원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 김진성 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 75,800,000원 중 채권자 예상배당은 5,377,106원, 미배당은 70,422,894원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 낙찰자 인수액은 0원입니다. 부천농업협동조합 근저당의 2016년 말소 기록과 이 배당 계산의 관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 태안군 안면읍 창기리 백사장항 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 상점이지만 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물로, 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 에폭시 코팅 등입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 등고 평탄하게 조성된 6필지 일단의 사다리형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 990㎡입니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지계획. 계획관리지역이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 350,100원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 원본 확인. 부천농업협동조합 근저당은 2016.02.03. 말소된 기록이 있으나 예상배당 계산에는 반영되어 있습니다. 등기부와 배당요구·채권계산 자료를 함께 대조하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다. 법원 공고의 납부 방식과 금액을 입찰 전에 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 점유와 출입 상태를 다시 확인하세요.
- 상점 사용 가능성. 내부 설비, 전기·급배수 상태, 공실 기간 중 훼손 여부와 실제 영업에 필요한 조건을 현장에서 점검하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%라는 비율만 보지 말고, 백사장항 인근 상가의 임대료·공실·매매 사례와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 반복 유찰 원인. 5회 유찰과 재매각의 원인이 단순 가격인지, 사용성·점유·관리 상태와 관련된 것인지 매각기록을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 왜 5회 유찰됐는가”
이 물건은 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없어 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다. 실질취득액도 현재 회차 기준 최저매각가와 같은 5,883,000원입니다. 하지만 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 집합건축물대장상 상점이면서 현황은 공실이고, 이미 5회 유찰된 뒤 재매각으로 진행되며 매수신청보증금도 최저가의 20%입니다.
또한 2006년 설정된 부천농업협동조합 근저당은 2016년 말소된 것으로 기재되지만 예상배당 계산에는 채권액 65,800,000원이 포함돼 있습니다. 낙찰자 인수액은 0원이지만, 이 기록의 정합성을 원본에서 확인하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격과 환금성은 높은 확인 필요입니다. 감정가의 16.81%라는 숫자보다 공실 상점이 5회 유찰되고 재매각에 이른 이유를 먼저 확인해야 합니다.
