💰 2,883,000원 🔁 7회 유찰 🧾 보증금 20% ✅ 인수 0원
대전지방법원 2024타경60457. 태안군 안면읍 백사장공동어판장 1층 114호입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2006년 설정됐던 부천농업협동조합 근저당권은 2016.02.03 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.11.07 강제경매개시결정입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함만 보고 접근하기에는 가격 이력이 강한 경고를 줍니다. 감정가 35,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가격은 2,883,000원까지 내려왔습니다. 이번 매각은 재매각이고 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 또한 공부상 용도는 상점이지만 감정 당시 현황은 공실이므로, 최저가 수준 자체보다 실제 활용성과 매각 후 처분 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 백사장2길 7, 1층114호 (백사장공동어판장) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 상점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 윤종모 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 2,883,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진성 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 이미 말소
2006.05.23 설정된 부천농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 65,800,000원이었지만 2016.02.03 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이 근저당을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.07 강제경매개시결정이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가 35,000,000원에서 현재 최저매각가격은 2,883,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 7회 유찰 상태이며, 다음 시나리오상 8회 유찰 시 매각가격은 2,018,099원, 9회 유찰 시 1,412,669원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 현황 공실인 근린시설이고 이미 7회 유찰된 만큼, 실제 임대수요·점포 활용성·재매각 사유와 현장 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,894원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김진성 | 10,000,000원 | 2,431,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 신청채권자 청구액 10,000,000원 중 2,431,106원이 배당되고 7,568,894원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백사장항 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 용도는 상점이지만 감정 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하1층·지상2층 건물입니다. 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 상권·점포 위치·내부 상태·사용제약 등 별도 원인이 있는지 현장을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 상점 활용성. 공부상 상점이므로 실제 영업 가능성, 관리규약, 공용부 이용 및 점포 접근성을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2006년 근저당 말소와 2024.11.07 강제경매개시결정을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 ≠ 가격 안전”
이 사건은 권리 자체보다 환금성과 현장 가치가 핵심입니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 감정가 35,000,000원에서 7회 유찰돼 2,883,000원까지 내려온 데다 이번은 재매각입니다. 공부상 상점이면서 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 동일 유형 실거래 비교 없이 현재 가격이 싸다고 단정하기보다는, 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 확인 후 판단하는 접근이 맞습니다.
