대전지방법원 2024타경60662. 충남 서산시 대산읍 운산리 671 소재 물건으로, 용도는 대지 + 토지입니다. 감정가가 7,151,488,000원인데 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,201,949,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 16.81% 수준입니다. 그러나 이 사건은 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 싼지 비싼지 비교할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 현황조사에서 확인된 하나자산관리의 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 감정가 대비 할인율과 권리 안전성은 별개의 문제입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2024.06.17. 소유권보존과 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 5,064,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 청담건설 주식회사의 94,500,000원 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 부기됐고, 2024.11.08.에는 취급지점 변경과 함께 기술보증기금에 1,611,905,933원의 근저당권 일부 이전이 기록돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60662 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 대산읍 운산리 671 · 도로명주소 충청남도 서산시 대산읍 지사길 36-5 |
| 용도 | 대지 + 토지 |
| 소유자 | 서산미래팜즈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,151,488,000원 / 1,201,949,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,373,218,546원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 미상
말소기준권리는 2024.06.17. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,064,000,000원이며, 채무자는 서산미래팜즈주식회사입니다. 이후 접수된 청담건설 주식회사 가압류 94,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 확인 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하나자산관리 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금·전입신고일이 확인되지 않아, 이 임차인의 대항력과 우선변제 가능성을 수치화할 수 없습니다. 특히 보증금이 크고 대항력을 갖춘 것으로 뒤늦게 확인된다면 배당되지 않은 보증금이 매수인 부담으로 연결될 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 따라서 현재 자료만으로는 실질취득비용을 1,201,949,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가 1,201,949,000원은 감정가 7,151,488,000원의 약 16.81%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세 등 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 감정가는 감정평가액이고, 현재 시장에서 실제로 거래 가능한 가격과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,201,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,419,490원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,064,000,000원 | 1,187,529,510원 |
| 2. 가압류 · 청담건설 주식회사 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,158,500,000원 중 예상배당은 1,187,529,510원이며 미배당액은 3,970,970,490원입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 하나자산관리의 임차관계는 이 계산으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 말소기준 근저당과 일부 이전
말소기준 근저당의 채권최고액은 5,064,000,000원입니다. 2024.11.08. 등기에는 2024.11.04. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기술보증기금에 1,611,905,933원이 일부 이전된 내용이 있습니다. 같은 날 중소기업은행의 취급지점도 충청지역본부로 변경됐습니다. 이는 근저당권 내부의 권리자·취급지점 변동으로 확인되며, 경매 배당에서는 해당 근저당권의 권리관계와 배당요구·채권계산서를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 1,201,949,000원 | 1,187,529,510원 | 3,970,970,490원 | 1,187,529,510원 |
| 6회 유찰 시 | 841,364,300원 | 830,550,657원 | 4,327,949,343원 | 830,550,657원 |
| 7회 유찰 시 | 588,955,010원 | 580,665,460원 | 4,577,834,540원 | 580,665,460원 |
추가 유찰 시 최저가는 841,364,300원, 다시 유찰되면 588,955,010원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 각 시나리오에서도 신청채권자의 3,373,218,546원 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 각 배당모형에서 0원으로 계산돼 있지만, 이는 어디까지나 현재 확인된 권리와 배당자료 기준이며 미상 임차관계가 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 보완 확인. 하나자산관리의 전입신고일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 보완자료에서 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가 외 매수인 부담까지 포함해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 제시외 건물의 실제 현황 및 사용관계를 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 배경에 이용상 제약, 점유관계, 환금성, 토지 특성 등이 있는지 현장과 원문자료에서 확인해야 합니다.
- 근저당 일부 이전 확인. 중소기업은행 근저당 중 1,611,905,933원이 기술보증기금에 일부 이전된 등기와 실제 채권계산 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 가장 강한 숫자는 7,151,488,000원짜리 감정가가 1,201,949,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 하지만 그 숫자만으로 투자 매력을 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 시세가 없고, 이미 5회 유찰됐으며, 현황조사상 하나자산관리의 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 등기상 말소기준과 소멸관계는 비교적 선명하고 명세서상 명시 인수권리도 없지만, 점유·임차관계를 끝까지 확인하지 않은 상태에서 ‘인수 0원, 초저가’로 단정하면 안 되는 사건입니다. 권리분석의 결론은 등기구조는 단순하지만 임차관계와 가격검증은 미완료입니다.
