대전지방법원 2024타경60662. 서산시 대산읍 운산리 671의 대지·토지 물건으로, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 소유자는 서산미래팜즈주식회사입니다. 2024년 6월 17일 중소기업은행이 채권최고액 5,064,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 청담건설 주식회사의 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 현황조사에 하나자산관리가 등장하고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금과 전입 시점을 모르는 점유자를 곧바로 대항력 없는 임차인으로 처리해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기권리 소멸 여부보다 점유자의 실제 계약관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 대산읍 운산리 671 · 충청남도 서산시 대산읍 지사길 36-5 |
| 물건종류 / 매각범위 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 서산미래팜즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,151,488,000원 / 1,717,071,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,373,218,546원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 근저당 일부 이전은 중복채권이 아니다
말소기준은 2024년 6월 17일 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-69호가 반영돼 있습니다. 이후 2024년 11월 4일 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기술보증기금에 1,611,905,933원 상당이 일부 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 일부가 이전된 내역이므로 5,064,000,000원에 다시 더해 별도 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
2024년 8월 21일 청담건설 주식회사의 가압류 94,500,000원은 말소기준보다 늦고, 2024년 11월 18일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 근저당권자가 받지 못하는 금액은 담보권자의 미배당액이며, 현재 제공된 배당구조상 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않았습니다.
② 점유관계 — 대항력 ‘있음’이 아니라 가능·미상
| 성명 | 점유·사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하나자산관리 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
하나자산관리는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유관계 1건입니다. 그러나 점유 부분과 용도, 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 점유자의 실제 계약서와 전입세대 확인 없이 ‘인수 위험 완전 해소’로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 76% 하락이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,717,071,000원으로 감정가 7,151,488,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰돼 명목상 가격은 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가나 최근 거래 추세가 확인되지 않으므로 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 1,717,071,000원 | 1,697,500,290원 | 3,460,999,710원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 1,201,949,700원 | 1,187,530,203원 | 3,970,969,797원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 841,364,790원 | 830,551,142원 | 4,327,948,858원 | 0원 |
회차별 금액은 해당 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 명시 인수액은 모두 0원으로 계산됐으나, 하나자산관리의 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 입찰 전 점유관계 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,717,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.1% 추정) | - | 19,570,710원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,064,000,000원 | 1,697,500,290원 |
| 2. 가압류 · 청담건설 주식회사 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,158,500,000원 가운데 집행비용을 제외한 1,697,500,290원이 근저당권에 배당되고, 채권자 미배당액은 3,460,999,710원입니다. 신청채권자의 청구액 3,373,218,546원도 전액 충족되지 않습니다. 청담건설 주식회사의 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.
기술보증기금의 1,611,905,933원 일부 이전은 기존 근저당권 내부의 이전 내역으로, 예상배당표에서는 근저당권 1건에 통합해 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각구조·환금성 메모
- 용도. 대지 + 토지 물건입니다. 아파트나 일반 주거용 집합건물로 가정해 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 제시외 건물의 실제 위치·현황 및 사용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 등기권리. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명시된 법정지상권과 인수권리는 없습니다.
- 환금성. 네 차례 유찰된 상태입니다. 별도 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 시장 수요나 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나자산관리 권리 확인. 점유 시작일, 임대차계약, 전입신고, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 매각범위를 원본에서 대조하세요.
- 근저당 일부 이전 확인. 기술보증기금에 이전된 1,611,905,933원이 기존 근저당권 내에서 어떻게 배당되는지 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 현장 이용가치와 인근 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.08 매각기일의 결과와 변경·재매각 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 조세·공과금 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 것은 점유자다
이 물건은 감정가 71.51억에서 17.17억까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 하지만 하나자산관리의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수 가능성은 아직 판정할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거도 없습니다. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 4회 유찰이라는 조건을 함께 보면 이 물건은 단순한 ‘저가 매물’이 아니라 점유관계와 현장 가치 검증을 마친 뒤에만 가격을 논할 수 있는 보수 접근형입니다. 결론은 등기권리는 정리 가능, 점유권리는 확인 전 보류, 가격 메리트도 검증 전 보류입니다.