65,100,000원
창원지방법원 2025타경10260. 거창읍 김천리 제3차세륭아파트 2층 202호입니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 2013년 8월 28일 설정된 거창사과원예농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 30,000,000원입니다. 당시 채무자는 한창근이었고, 2014년 곽계숙이 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득한 뒤 같은 해 근저당 채무자도 곽계숙으로 변경됐습니다.
말소기준 이후에는 아이비케이캐피탈·비엔케이캐피탈·효성캐피탈·메리츠캐피탈의 가압류와 국·거창군의 압류, 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기는 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 채권이 소멸한다는 뜻은 아니며, 배당받지 못한 채권액은 채권자의 미회수액으로 남을 뿐 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 김천리 255-21 제3차세륭아파트 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거창군 거창읍 김천1길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 |
| 실거래 비교면적 | 84.86㎡ |
| 소유자 | 곽계숙 (단독소유 · 2014.09.19. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창사과원예농업협동조합 / 26,327,728원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
1992년 한국주택은행 근저당과 거창신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2016년 동양자산관리대부의 가처분과 2017년 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 과거 이력입니다. 2020년 메리츠캐피탈의 강제경매개시결정 역시 2021년 말소됐습니다. 현재 경매에서 확인해야 할 말소기준은 2013.08.28. 거창사과원예농업협동조합 근저당이며, 이후 존속 등기는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 계산상 인수 0원, 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 배당 및 회차별 시나리오에서는 매수인이 떠안을 보증금이나 임차권을 0원으로 계산하고 있습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 인수형 구조도 현재 자료에서는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표본상 78.9%, 거래 수는 2건
세륭3차는 59세대, 1992년 8월 18일 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 84.86㎡ 실거래는 2건으로, 2024년 9월 1층 70,000,000원과 2025년 2월 8층 95,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 82,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 84.86㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2024.09 | 84.86㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
현재 최저가 65,100,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%이며, 두 실거래 중 낮은 70,000,000원보다도 4,900,000원 낮습니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 29,900,000원 낮은 금액입니다. 배당상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 65,100,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 거창사과원예농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이비케이캐피탈 | 105,275,108원 | 33,528,200원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 효성캐피탈 주식회사 | 92,076,674원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 45,515,618원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 291,867,400원 가운데 채권자 예상배당은 63,528,200원이며, 미배당액은 228,339,200원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 26,327,728원이지만 위 배당표는 근저당 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다.
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국 및 거창군 압류를 포함한 실제 조세채권의 종류와 법정기일에 따라 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 228,339,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 247,517,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 260,942,583원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 늘지만, 현재 계산에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 주위환경. 아림고등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 부지이며, 공시지가는 444,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이 포함되고 제2종일반주거지역과 접하며, 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 59세대·1992년 준공 단지이며 동일 면적 실거래 표본이 2건이므로, 거래량과 현재 매도 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 현황조사서·전입세대 열람·매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 재검증. 최신 실거래가 2025.02 거래이고 표본도 2건뿐입니다. 현재 호가와 인근 중개업소 거래 가능 가격을 확인하세요.
- 층·상태 보정. 대상은 2층이며 비교 거래는 1층과 8층입니다. 내부 수리 상태와 층 차이를 입찰가에 반영하세요.
- 조세채권 확인. 국과 거창군 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도비. 체납 관리비와 실제 점유자의 이사 협의 비용은 실질취득비용에 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 시세 확인은 얇다
이 물건은 2013년 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 65,100,000원이 그대로 실질취득액이 되며, 최근 12개월 실거래 평균 82,500,000원의 78.9%라는 가격 간격도 확인됩니다.
다만 시세를 구성하는 거래는 2024년 9월과 2025년 2월의 단 2건입니다. 최신 거래와 매각기일 사이에도 시차가 있고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리 구조와 표시 가격은 긍정적이지만, 실제 점유와 현재 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다. 권리만 보면 안전형에 가깝지만, 얇은 거래 표본을 근거로 할인 폭을 과대평가하지 않는 것이 핵심입니다.
