대전지방법원 2024타경61054. 충청남도 서산시 읍내동 707-15의 연립/다세대 물건으로, 감정평가에서는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 23,656,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,975,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 2025.04.01 이정안의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다.
문제는 등기부보다 점유와 물적 상태입니다. 이정안은 2022.05.13 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서므로 대항요건과 실제 점유가 충족되는 경우를 배제할 수 없지만, 보증금 자체가 미상이라 매수인이 떠안을 금액도 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만을 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 707-15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨 |
| 건물 구조 | 연와조 스라브즙 평가건 단층 · 외벽 드라이비트 · 내벽 벽지 및 타일 · 하이새시창 |
| 소유자 | 문한정 (2016.06.14 매매, 2016.06.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 23,656,000원 / 3,975,000원 (5회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 이정안 / 70,704,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
등기부상 별도의 근저당권·압류는 없고, 2025.04.01 이정안의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 적혀 있지만, 현황조사와 명세서에 등장하는 이정안의 전입일은 2022.05.13입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 처리하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정안 | 2022.05.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,550원 |
| 1. 경매개시결정 · 이정안 | 70,704,000원 | 3,503,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 신청채권자 미배당액은 67,200,550원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 물적·대지 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 건축물대장. 본건은 건축물대장에 등재되어 있지 않은 상태로 조사됐습니다.
- 제시외 건물. 보일러실이 제시외 건물로 포함돼 있습니다.
- 도로부지 점유. 일부가 도로부지를 점유 중인 것으로 보여 유의가 필요합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서의 명시 법정지상권은 해당사항없음이지만, 비고에는 이 사건 물건을 위해 그 대지에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 기재돼 있습니다.
- 설비. 급배수·전기·난방·도시가스설비가 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 항목에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 3,975,000원 | 3,503,450원 | 67,200,550원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 2,782,500원 | 2,332,415원 | 68,371,585원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 1,947,749원 | 1,512,690원 | 69,191,310원 | 0원 |
가격이 3,975,000원에서 2,782,500원, 1,947,749원으로 더 내려가더라도 임차보증금 미상과 대지·건축물 문제는 해소되지 않습니다. 배당표 숫자만 보면 매수인 인수는 계속 0원으로 계산되지만, 그 계산은 확인되지 않은 임차보증금을 해결해 주지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이정안의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일성 확인. 동일인 관계가 실제 임대차인지, 채권관계와 어떤 연결이 있는지 검토가 필요합니다.
- 대지 권원 확인. 토지 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 도로부지 점유 확인. 일부 도로부지 점유 범위와 사용 가능성, 향후 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물대장 미등재 확인. 미등재 원인과 현 상태가 소유권 행사·사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없어 3,975,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 확정되지 않은 권리가 먼저다”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 23,656,000원에서 5회 유찰돼 3,975,000원, 감정가의 16.8% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 이 가격을 실질취득가라고 확정할 수 없습니다. 이정안의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액이 미상이며, 건축물대장 미등재·도로부지 점유·대지 법정지상권 불분명까지 존재합니다.
가격은 많이 내려왔지만 권리와 물적 상태는 여전히 열려 있습니다. 명세서상 명시 인수권리 ‘해당사항없음’만 보고 접근하기보다, 임대차와 대지 권원을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 확인되지 않은 보증금과 토지 관계가 이 사건의 핵심입니다.
