대전지방법원 2024타경61054. 서산시 읍내동 707-15 소재 연립/다세대 물건으로, 감정평가에서는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 23,656,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,782,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 2025.04.01 이정안의 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다.
표면적인 등기만 보면 단순하지만 임차관계가 핵심입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이정안은 2022.05.13 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력은 존재하지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 더욱이 이정안은 이 사건의 신청채권자이기도 해 임차인과 권리자가 동일한 구조입니다. 가장임차인 여부나 관계인 성격을 의심할 사정은 있으나, 그것만으로 임차인의 대항력을 배제할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 707-15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨 |
| 소유자 | 문한정 (2016.06.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 23,656,000원 / 2,782,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정안 / 70,704,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 상태 | 건축물대장 미등재 · 제시외 건물(보일러실) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
등기부상 별도의 근저당권은 없고, 2025.04.01 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그러나 임차인 이정안은 그보다 앞선 2022.05.13 전입자로 대항력이 있습니다. 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 낙찰대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수를 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정안 | 2022.05.13 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
② 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘미상 인수액’이 먼저
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 2,782,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득비용 = 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액이 얼마가 될지 알 수 없습니다.
현재 회차는 감정가 23,656,000원에서 6회 유찰된 2,782,000원입니다. 7회 유찰 시 1,947,399원, 8회 유찰 시 1,363,179원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는다면 낙찰가 하락만큼 인수부담이 커질 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려간다는 사실 자체가 실질취득비용 감소를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,076원 |
| 1. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 이정안 | 70,704,000원 | 2,331,924원 |
| 미배당 | - | 68,372,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 신청채권자 청구액 기준입니다. 임차인의 보증금·최우선변제 여부와 당해세는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·대지 리스크 — 가격보다 더 무겁다
- 건축물대장 미등재. 감정평가상 이 사건 건물은 건축물대장에 등재되어 있지 않습니다.
- 제시외 건물. 보일러실이 제시외 건물로 포함돼 있습니다.
- 도로부지 점유. 건물 일부가 도로부지를 점유 중인 것으로 보여 유의가 필요합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 명시 법정지상권이 해당사항없음으로 표시돼 있으나, 감정평가 비고에는 이 사건 물건을 위하여 대지에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 적혀 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 항목상 공부와의 차이는 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이정안의 실제 보증금, 임대차 목적물, 점유 범위와 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 산정이 불가능합니다. 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 가장임차인 여부를 추정으로 결론내리지 말고 채권 발생 원인과 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 건축물대장 미등재 확인. 미등재 사유와 향후 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 대지 권원 확인. 일부 도로부지 점유 및 법정지상권 성립 여부 불분명 문제를 토지 등기와 현황 측량으로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 가격 하락만 보지 말고 임차·건물·토지 문제가 반복 유찰의 배경인지 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 미상인 권리를 먼저”
감정가 23,656,000원이 2,782,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 투자 판단의 출발점이 아닙니다. 이정안은 말소기준보다 앞선 2022.05.13 전입자로 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담할 총액은 지금 계산할 수 없습니다.
여기에 건축물대장 미등재, 제시외 보일러실, 일부 도로부지 점유, 대지 법정지상권 성립 여부 불분명까지 겹칩니다. 가격은 크게 낮아졌지만 권리와 물건 자체의 불확실성은 여전히 큽니다. 보증금과 토지 사용권원이 확인되지 않는 한, 이 물건의 핵심 결론은 “저가”가 아니라 “실질취득비용 미상”입니다.
