최저가 811만원보다 먼저 볼 것은 ‘미상 인수’와 불분명한 법정지상권 — 서산 읍내동 주택

대전지방법원 2024타경61054. 서산시 읍내동 707-15의 연립·다세대 계열 주택으로, 감정평가에서는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기부에는 근저당권이나 별도 압류가 없고, 2025년 4월 1일 신청채권자 이정안의 강제경매개시결정이 첫 말소기준권리입니다. 겉으로는 등기관계가 단순해 보이지만, 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 점유자와 토지 사용권원입니다.

현황조사와 매각물건명세서에는 이정안이 2022년 5월 13일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준인 2025년 4월 1일보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입

등기상 근저당권과 별도 압류가 없어, 2025년 4월 1일의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 문제는 점유자 이정안의 전입이 2022년 5월 13일로 더 빠르다는 점입니다. 주택 인도 여부가 확인되고 유효한 임대차가 인정된다면 대항력 성립 가능성이 있으나, 현재 확인되는 정보만으로는 보증금 규모와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.

② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 필요

조사된 점유자는 1명입니다. 이정안은 신청채권자와 같은 이름으로 기재돼 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성을 살펴야 하지만, 이름이 같다는 사실만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 신청채권액 70,704,000원을 임차보증금이라고 단정해서도 안 됩니다. 임대차계약서, 전입세대확인서, 주민등록 점유관계, 배당요구서와 신청채권의 원인을 서로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰에도 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 8,113,000원으로 감정가 23,656,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 최저가와 실질취득비용이 일치한다고 확정할 수 없습니다. 보증금 미상 점유자, 건축물대장 미등재, 도로부지 점유와 법정지상권 불분명 문제가 동시에 남아 있기 때문입니다.

최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것도 위험합니다. 특히 저가 주택은 수리비·명도비·토지 사용권원 정리비용이 매각가보다 커질 수 있으므로, 낮은 최저가는 안전마진이 아니라 리스크가 가격에 반영된 결과일 가능성까지 열어둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,113,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 6.7%로 추정한 값입니다. 신청채권자는 청구액 70,704,000원 중 7,566,966원을 배당받고 63,137,034원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금 승계 여부도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 토지·건물 리스크 — 등기보다 더 중요한 부분

• 건축물대장 미등재. 본건 건물은 건축물대장에 등재되어 있지 않은 상태로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없지만, 대장 미등재 문제는 별도로 행정상 적법성·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 보일러실이 제시외 건물로 매각에 포함됩니다. 면적·구조·허가 여부와 실제 경계가 감정평가 내용과 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로부지 점유. 건물 일부가 도로부지를 점유 중인 것으로 보여, 측량 결과와 도로 관리주체의 철거·점용료 요구 가능성을 확인해야 합니다.
• 법정지상권 불분명. 명세서의 명시 법정지상권 항목은 해당 없음으로 표시됐지만, 비고에는 이 건물을 위한 대지 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재됐습니다. 토지 소유관계와 매각범위를 원문 등기 및 현황도면으로 대조해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 건축물대장 미등재와 도로부지 점유가 별도 지적돼 있습니다. 단순히 ‘공부상 차이 없음’만 믿고 접근하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 보증금 확인. 이정안의 임대차계약서, 보증금, 실제 입주 시점, 전입세대확인서와 주민등록 점유관계를 확인하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제와 매수인 승계액이 달라집니다. 매각기록 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
• 채권자와 점유자 관계 확인. 신청채권자와 점유자의 이름이 같으므로 신청채권 70,704,000원의 원인과 임대차보증금의 동일·별개 여부를 확인하세요.
• 토지등기·법정지상권 검토. 토지 소유자, 건물과 토지의 소유권 변동 시점, 대지 사용승낙과 법정지상권 성립요건을 별도 분석해야 합니다.
• 경계 측량. 도로부지 점유 범위와 건물 실제 경계를 측량하고 철거·점용료·사용제한 가능성을 확인하세요.
• 건축물대장 미등재 원인 확인. 사용승인, 건축허가, 이행강제금, 양성화 가능성과 금융기관 담보대출 가능 여부를 관할 행정기관 및 금융기관에 확인하세요.
• 보일러실 확인. 제시외 보일러실의 위치·면적·안전상태와 매각 포함 범위를 현황도면 및 감정평가서 원본으로 확인하세요.
• 사건 진행기록 대조. 2025.03.26 채권자 이OO에게 각하결정정본이 도달한 기록이 있으므로, 각하 대상과 이후 경매 진행 경위를 사건기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건축 관련 공부를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “811만원짜리 집”이 아니라 “총비용 미상 물건”

이 물건은 3회 유찰돼 감정가 23,656,000원에서 8,113,000원까지 내려왔습니다. 하지만 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 계산할 수 없고, 건물은 건축물대장에 등재되지 않은 데다 일부 도로부지 점유와 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.

특히 전입일 2022년 5월 13일은 말소기준일 2025년 4월 1일보다 빠릅니다. 유효한 임대차와 주택 인도가 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 매수인 승계 가능성이 생깁니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 34.3%라서 싸다”가 아니라 “보증금과 토지권원을 확인해야 총비용이 드러난다”고 보는 것이 정확합니다. 권리·물리·환금성 리스크가 동시에 겹쳐, 원문과 현장 확인 전에는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.