창원지방법원 2025타경10312. 사건 대표 소재지는 경상남도 거창군 가북면 용암리 761이고, 등기 건물은 용암리 500, 도로명주소 용암로 1004-29로 표시돼 있습니다. 감정 이용상태상 건물은 철골조 아연도강판지붕 단층의 동물관련시설(퇴비사)이며, 토지와 함께 일괄매각되는 물건입니다. 현재 최저매각가는 40,585,000원으로 감정가 82,826,000원 대비 49% 수준까지 내려와 있습니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 2022.07.12. 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 동거창농업협동조합 가압류 30,219,232원, 농업협동조합중앙회 가압류 45,545,080원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10312 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 가북면 용암리 761 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 거창군 가북면 용암리 500 · 용암로 1004-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동물관련시설(퇴비사) |
| 토지 | 631㎡ · 지목 답 · 생산관리지역 · 공시지가 6,930원/㎡ |
| 소유자 | 정우진 |
| 감정가 / 최저가 | 82,826,000원 / 40,585,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창축산업협동조합 / 30,882,348원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았으며 예상 인수액은 0원입니다. 과거 동거창농업협동조합의 97,656,825원 가압류는 2022.06.28. 해제로 이미 말소됐고, 2024.03.27. 개시된 종전 임의경매도 2025.03.20. 취하돼 등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.12. 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 39,000,000원 근저당입니다. 이후 남아 있는 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가 40,585,000원은 감정가 82,826,000원의 49%로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 최저가 비율입니다. 이를 실거래 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 변제 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 40,585,000원 | 75,309,842원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 28,409,500원 | 87,266,183원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 19,886,650원 | 95,635,622원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 40,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,530원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 동거창농업협동조합 | 30,219,232원 | 454,470원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 45,545,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 114,764,312원, 채권자 예상배당은 39,454,470원, 미배당은 75,309,842원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 동물관련시설(퇴비사)로 이용 중이며 철골조 아연도강판지붕 단층, 외벽은 하단부 콘크리트·상부 강판, 바닥은 콘크리트 마감입니다. 별도의 설비내역은 없습니다.
- 주위환경. 개금마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지·임야·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 631㎡, 지목 답, 토지이용상황 답, 완경사·부정형·세로각지(가)이며 생산관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함돼 있고, 토지 일부는 지방2급하천 및 하천구역(가천천)에 저촉돼 있습니다.
- 경계. 건물 일부가 가북면 용암리 501번지에 걸쳐 소재하고 있어 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지 관련 서류. 목록 1 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 하천구역 확인. 목록 2 토지 일부가 지방2급하천 및 하천구역에 저촉돼 있으므로 이용범위와 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 측량. 목록 3 건물 일부가 용암리 501번지에 걸쳐 소재하는 것으로 기재돼 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 동물관련시설이 일괄매각되는 사건이므로 각 토지·건물의 위치와 실제 이용 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용과 농지·하천·경계 관련 사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체 조건’이 승부처
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.07.12. 거창축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 “49% 할인 물건”으로 보면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없어 시세 메리트를 확인할 수 없고, 농지취득자격증명서 또는 사실증명서 제출, 하천구역 저촉, 건물 일부의 용암리 501번지 걸침과 측량 필요성이 동시에 존재합니다.
권리 인수는 낮지만, 입찰 절차와 물건 이용조건의 확인 난도는 높습니다. 특히 농지 관련 서류를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건은 입찰 전 반드시 해결해야 할 핵심입니다. 현재 가격 40,585,000원의 적정성 역시 감정가 대비 49%라는 숫자가 아니라, 실제 사용 가능 범위와 하천·경계·농지 조건을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
