창원지방법원 2025타경10329. 거창읍 송정리 504 토지와 운정1길 55-36 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 3층으로, 1층은 제1종근린생활시설과 단독주택, 2층과 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 455.0㎡이며 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대지’입니다.
등기상 말소기준은 2023.06.28 수승대농업협동조합 근저당입니다. 이후의 김기성 근저당, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞선 점유관계입니다. (주)대경건설의 전입일은 2022.04.21로 말소기준보다 빠르고, 보증금 50,000,000원에 우선변제권 없이 대항력을 갖는 것으로 계산돼 그 보증금 전액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10329 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 송정리 504 · 경상남도 거창군 거창읍 운정1길 55-36 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설·단독주택 · 2층 단독주택 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 455.0㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 대지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김태한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 503,092,200원 / 503,092,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수승대농업협동조합 / 275,548,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 50,000,000원은 인수
등기부상 말소기준은 2023.06.28 수승대농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김기성 근저당과 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 근저당에는 2023.09.05 채권최고액 370,000,000원 변경등기가 확인되는 한편, 예상배당은 수승대농업협동조합에 84,000,000원을 배당하는 계산입니다. 두 금액이 다르므로 실제 배당과 채권확정액은 입찰 전 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)다온건설 | 1층 · 사무실 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 수부건설(주) | 29.8200㎡ · 사무실 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대경건설 | 90.0000㎡ · 사무실 | 2022.04.21 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 503,092,200원입니다. 하지만 낙찰자는 (주)대경건설 보증금 50,000,000원을 별도로 떠안는 구조이므로 신건 기준 실질취득은 553,092,200원입니다. 따라서 이 물건의 가격을 판단할 때 503,092,200원만 놓고 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 503,092,200원 | 50,000,000원 | 553,092,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 402,473,760원 | 50,000,000원 | 452,473,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 321,979,008원 | 50,000,000원 | 371,979,008원 | 0원 |
이 사건은 보증금 50,000,000원이 매각대금보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가면 실질취득도 함께 낮아지지만, 모든 회차에서 매각가에 50,000,000원을 추가해서 판단해야 합니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 553,092,200원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,092,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,430,922원 |
| 임차인 (주)대경건설 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 수승대농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 김기성 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 18,376,783원 | 18,376,783원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 313,284,495원 |
채권 총액 182,376,783원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 전액 배당되는 계산이며, 채권 미배당은 0원입니다. (주)대경건설 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국승강기대학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 제1종근린생활시설(정욱건설, 다온건설)과 단독주택, 2층과 3층은 단독주택입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2023.06.21입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 보일러 난방설비, 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 455.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 130,000원/㎡이며 공부상 지목은 전, 현황은 대지입니다.
- 용도지역. 도시지역·생산녹지지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다.
- 물건 성격. 주거와 제1종근린생활시설, 토지가 결합된 일괄매각 물건이므로 단순 주거용 물건과는 이용·환금성 판단 기준이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 503,092,200원만 보지 말고 (주)대경건설 인수보증금 50,000,000원을 더한 553,092,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- (주)대경건설 확인. 2022.04.21 전입, 보증금 50,000,000원, 우선변제권 없음, 매수인 전액 인수라는 전제가 실제 매각물건명세서와 일치하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 다온건설·수부건설 확인. 두 점유자는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건을 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 변경등기. 수승대농업협동조합 근저당은 2023.09.05 채권최고액 370,000,000원 변경등기가 있으나 예상배당은 84,000,000원 기준이므로 최신 채권액을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(2-1~3), 제시외 수목 약 3주, 태양광설비(1식)의 현황과 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대지’가 다르므로 이용 및 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 현장 시세 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 실질취득액의 시장 적정성을 단정할 수 없습니다. 주거·근린생활시설·토지를 함께 고려해 현장 가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0”이 아니다
이 사건에서 후순위 등기는 비교적 명확합니다. 2023.06.28 수승대농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 먼저 들어온 임차인이 존재합니다. (주)대경건설은 2022.04.21 전입했고 보증금은 50,000,000원입니다. 예상배당에서는 이 보증금이 한 푼도 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
따라서 신건의 판단 기준은 최저가 503,092,200원이 아니라 실질취득 553,092,200원입니다. 1회 유찰 시에도 452,473,760원, 2회 유찰 시에도 371,979,008원으로 보아야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 단계에서 ‘싸다’는 결론을 붙일 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만 임차보증금 50,000,000원은 남는다. 이 점을 놓치지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
