대전지방법원 2024타경61207. 당진시 합덕읍 도곡리 합덕농공단지 안의 토지와 공장·기숙사 및 사무실·창고를 묶어 매각하는 물건입니다. 토지는 6,094.0㎡의 공장용지로 공업용 이용 중이고, 건물은 공장·기숙사 및 사무실·창고로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사전영입니다.
가격만 보면 감정가 1,737,018,640원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 595,797,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “많이 떨어졌다”는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 재매각이고, 일괄매각에 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법상 기계·기구가 포함되며, 그 기계·기구는 대부분 소재불명입니다. 여기에 현황조사상 임차관계가 확인돼 점유·대항력 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61207 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 합덕읍 도곡리 106-22 · 충청남도 당진시 합덕읍 농공단지길 45-1 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 공장 · 기숙사 및 사무실 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 6,094.0㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사전영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,737,018,640원 / 595,797,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,758,744,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2007.06.29. 을구 10번 중소기업은행 근저당권 200,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리이고, 이후 존속 중인 신용보증기금·기술보증기금· 한국무역보험공사·전북신용보증재단·농협은행의 가압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 군산세무서장 처분의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 60,000,000원, 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영화전 주식회사 | 목록 2, 3, 4 전부 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 목록 2·3·4 전부를 점유하고 보증금 60,000,000원, 월세 5,000,000원으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 현재 가격 — 시세 자료보다 ‘물건 자체 확인’이 우선
이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%인 595,797,000원이고, 추가 유찰 시 시나리오는 417,057,900원과 291,940,530원으로 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 595,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,357,970원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 387,439,030원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,215,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 376,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전북신용보증재단 | 165,800,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 182,377,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,727,177,248원, 예상 배당액은 587,439,030원, 미배당액은 2,139,738,218원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시뮬레이션상의 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 합덕읍 도곡리의 합덕농공단지 내에 있으며, 주위는 중소규모 공장이 혼재하는 농공단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 6,094.0㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 111,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·산업ㆍ유통개발진흥지구·지구단위계획구역이며 농공단지·산업시설구역에 포함되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 공장에는 클린룸 시설·집진설비·화물용승강기설비·전기설비가 있고, 기숙사 및 사무실에는 위생·전기·급배수시설, 창고에는 전기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건 확인. 전영화전 주식회사의 전입·사업자등록·점유개시 시점과 확정일자, 실제 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 재매각입니다. 일반 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 기계·기구 현존 여부. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함되지만 대부분 소재불명이고 감정평가에는 기계기구 28번 전기설비만 반영됐습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 토지·공장·기숙사 및 사무실·창고와 부속 대상의 실제 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 공장 거래사례·임대수익·설비가치·철거 및 보수비용을 별도로 검증해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 사실보다, 무엇을 실제로 인수하는지가 중요하다”
이 물건은 감정가 1,737,018,640원에서 3회 유찰돼 595,797,000원까지 내려온 대형 공장·토지 물건입니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사상 보증금 60,000,000원·월세 5,000,000원의 점유자가 있고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
또한 재매각으로 보증금이 최저매각가격의 20%이고, 일괄매각·제시외 건물·기계기구 포함이라는 조건에 대부분의 기계·기구가 소재불명이라는 문제가 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 곧바로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 등기 권리보다 점유관계·공장설비·현장가치·환금성을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
