대전지방법원 2024타경61931. 서산시 성연면 이안큐브오피스텔 14층 A-1415호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 건축물대장도면상 오피스텔과 욕실 등으로 이용 중입니다. 소유자 신동승은 2022.06.20. 거래가 135,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 87,500,000원으로 감정가의 70%, 유찰 횟수는 6회입니다.
권리분석의 출발점은 2023.11.02. 서산시 압류입니다. 임차인 한승환의 주민등록일자는 2023.04.04.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2022.06.15., 점유개시일자는 2022.06.20.입니다. 따라서 원래 구조라면 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 보증금 90,000,000원 중 85,525,000원이 배당되고 4,475,000원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 경매신청채권자이자 임차인인 한승환이 2026.04.28. “임대보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 한승환 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 실질취득액도 최저가와 같은 87,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 14층 에이-1415호 (이안큐브오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 지하 4층, 지상 18층 중 14층 |
| 소유자 | 신동승 (2022.06.20. 거래가 135,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (감정가 70%, 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승환 / 92,455,890원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.02. 서산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약 제출
말소기준은 2023.11.02. 서산시 압류입니다. 이후의 흥국저축은행 가압류, 경북신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 국세 압류 및 2024.06.20. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 한승환의 대항력은 임차권등기일이 아니라 말소기준보다 앞선 주민등록과 점유를 토대로 판단해야 하므로, 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남는 구조였습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 실질 0원*
| 임차인 | 임차 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한승환 | 주거용 건물 전부 주거(임차권등기) | 전입 2023.04.04. 확정 2022.06.15. 점유 2022.06.20. | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 한승환은 보증금 90,000,000원 전액에 대해 배당요구를 했고, 현재 최저가 기준 예상배당은 85,525,000원입니다. 일반 계산이라면 부족분 4,475,000원을 매수인이 인수하지만, 2026.04.28. 제출된 확약으로 한승환은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 87,500,000원은 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 87,500,000원으로 동일합니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 이미 6회 유찰됐으므로, 반복 유찰 자체를 해당 용도와 가격대의 수요가 약했다는 신호로 봐야 합니다.
감정평가상 이 건물은 음식점과 주점 등 근린생활시설이 혼재한 상가지대의 오피스텔입니다. 아파트처럼 동일 단지의 일반적인 주거 실수요를 전제할 수 없으므로, 응찰 전 같은 건물의 동일·유사 호실 거래가, 임대료, 공실 기간, 관리비와 실제 업무시설 수요를 확인해야 합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 한승환 보증금 | 90,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 22,456,252원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 한승환 | 92,455,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당 계산에서는 임차보증금 부족분 4,475,000원이 발생합니다. 다만 한승환의 2026.04.28. 확약을 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산시 성연면 왕정리 소재 서산힐스테이트 북서측 인근의 이안큐브오피스텔 14층 A-1415호입니다. 주변은 식당과 주점 등 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 난방·위생·승강기·화재탐지·옥내소화전· 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측과 동측의 폭 약 15미터 도로, 남측의 폭 약 27미터 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔이고 6회 유찰된 이력이 있으므로, 동일 건물의 매매 수요와 임대수요, 공실 및 재매각 기간을 아파트와 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 서명, 제출 주체, 적용 보증금과 조건을 매각기록에서 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 한승환의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지, 필요한 서류와 이행 시점을 확인하세요.
- 동일인 채권 구조. 임차인과 경매신청채권자가 모두 한승환입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 집행권원과 청구금액 92,455,890원의 발생 원인을 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 확약은 한승환에게만 적용됩니다. 실제 점유자와 이용 상태, 전입세대·사업자등록·관리사무소 확인을 통해 다른 점유관계가 없는지 점검하세요.
- 시세·임대료 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실 거래가와 보증금·월세·공실 기간을 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 문제뿐 아니라 수요, 임대수익, 관리비, 호실 상태, 용도상 제약 등 반복 유찰의 원인이 될 수 있는 요소를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 당해세 등 실제 배당순위 변동 요소를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 배당요구 관련 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개다”
이 사건의 표면에는 보증금 90,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 현재 최저가 87,500,000원 기준 일반 계산상 미배당액은 4,475,000원이지만, 임차인 한승환이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 한승환 보증금에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 87,500,000원입니다.
다만 이 결론만으로 적극적인 가격 평가를 내리기는 어렵습니다. 물건은 업무시설 오피스텔이고, 주변은 근린생활시설이 혼재한 상가지대이며, 이미 6회 유찰됐습니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 매매가격, 임대수익과 공실 위험, 재매각 가능성입니다. 권리상 주된 인수는 해소됐지만, 가격과 환금성은 보류. 확약서 원본과 동일인 채권 구조를 확인한 뒤 실제 시장가격을 기준으로 응찰 여부를 결정해야 합니다.