62,128,000원
서울남부지방법원 2024타경152105. 화곡동 다솜타운 제비동 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형-다세대)입니다. 현재 소유자는 김완태이고, 2019.11.26. 매매를 원인으로 2019.12.30. 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 26%까지 떨어진 최저가격 자체가 아닙니다. 임차인 김송희는 2019.12.20. 전입·점유를 시작했고, 2019.11.05. 확정일자를 갖춰 2023.09.05. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
매각물건명세서에는 김송희의 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 최저매각가 62,128,000원을 기준으로 임차인에게 60,609,696원이 배당되고, 남는 보증금 169,390,304원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가격이 더 내려가도 실질 부담이 그만큼 같이 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경152105 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로37길 38, 제비동 제4층 제402호 (화곡동, 다솜타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형-다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김완태 · 2019.11.26. 매매 · 거래가액 225,000,000원 · 2019.12.30. 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 62,128,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 말소기준권리 | 2023.09.05. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 275,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 권리는 2023.09.05. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강서구 압류와 2024.12.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김송희는 2019.12.20. 전입·점유로 말소기준권리보다 앞서 있어, 후순위 임차권등기의 등기일만 보고 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김송희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.20. | 2019.11.05. | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 해당 없음 |
김송희는 2023.12.22. 배당요구가 확인되고, 같은 날 임차권등기가 접수되어 있습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 같은 김송희가 2024.12.31. 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있어, 임차인과 경매신청 채권자의 관계 및 채권 구조는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
이 물건은 6회 유찰되어 최저매각가가 감정가 237,000,000원에서 62,128,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가를 크게 초과합니다. 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 26% | 62,128,000원 | 60,609,696원 | 169,390,304원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 49,702,400원 | 48,407,757원 | 181,592,243원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,761,920원 | 38,646,205원 | 191,353,795원 |
즉 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매각가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀝니다. 이 사건의 실질취득은 약 230,000,000원 수준을 기준으로 봐야 하며, 62,128,000원이라는 최저가만으로 ‘감정가 대비 크게 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,518,304원 |
| 1. 임차인 김송희 보증금 | 230,000,000원 | 60,609,696원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김송희 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 169,390,304원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 유사 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역· 원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 다솜타운B동은 12세대이며 준공일은 2014.08.07.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회로 나타나 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저매각가 62,128,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 임차보증금 미배당 잔액 169,390,304원의 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김송희의 임대차계약일 2019.11.05., 전입·점유 2019.12.20., 보증금 230,000,000원, 확정일자와 배당요구 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 증액분 확인. 2021.08.15. 보증금 5,000,000원 증액 및 2021.09.13. 증액분 확정일자 내용도 별도로 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 김송희와 강제경매신청 채권자 김송희가 동일인으로 표시되므로, 경매신청채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 가압류 구조 확인. 주택도시보증공사의 275,000,000원 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 배당액이 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 실질취득 약 230,000,000원을 주변 동일 조건 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 싸다”가 아니다
겉으로 보면 감정가 237,000,000원짜리 물건이 6회 유찰되어 최저가 62,128,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 그러나 이 사건의 경제적 실체는 다릅니다. 대항력 있는 임차인 김송희의 보증금 230,000,000원이 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 169,390,304원을 매수인이 인수합니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 181,592,243원, 191,353,795원으로 오히려 증가합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되기 전까지는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 권리분석의 결론은 “유찰 횟수보다 임차보증금 인수가 먼저”입니다.
