서울남부지방법원 2024타경152105. 서울 강서구 화곡동 다솜타운 비동 402호에 해당하는 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 현재 최저매각가는 39,762,000원으로 내려왔지만, 이 숫자만으로 실제 매입 부담을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김송희의 보증금은 230,000,000원이며, 전입·점유일은 2019년 12월 20일입니다. 권리분석상 기준이 되는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류보다 전입·점유가 앞서 있어 대항력과 보증금 인수 가능성을 중점적으로 검토해야 합니다.
최저가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 추정 인수액은 191,353,716원이고, 최저가를 더 낮춘 다음 회차 시나리오에서도 실질취득액은 보증금 수준인 약 2.31억원에 머뭅니다. 따라서 최저가 3,976만원을 기준으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 임차인과 경매신청 채권자가 동일인으로 나타나는 점도 별도 확인이 필요한 위험 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경152105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로37길 38, 제비동 제4층 제402호 (화곡동, 다솜타운) |
| 물건종류 / 구조 | 도시형생활주택(단지형 다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김완태 (2019.12.30. 소유권이전, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 39,762,000원 (8회 유찰, 감정가의 약 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김송희 / 230,000,000원 기준으로 배당 시나리오 산정 |
| 기준권리 | 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 2023.09.05. |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인의 전입·점유
등기부상 2014년 설정된 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 권리흐름상 기준이 되는 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류는 2023년 9월 5일 접수됐고, 그보다 앞선 2019년 12월 20일에 임차인의 전입·점유가 확인됩니다. 임차권등기는 2023년 12월 22일에 접수됐지만, 등기 접수일만 보고 대항력을 판단해서는 안 됩니다. 기존 전입·점유일과 임대차계약, 확정일자 및 증액 내역을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억 3,000만원
확인되는 실제 임차인은 김송희 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 별도의 중복 임차인으로 표시된 건은 없습니다. 임차인은 2019년 11월 5일 임대차계약을 체결했고, 보증금은 최초 225,000,000원에서 2021년 8월 15일 5,000,000원 증액되어 230,000,000원이 됐습니다. 최초 확정일자는 2019년 11월 5일, 증액분 확정일자는 2021년 9월 13일입니다. 배당요구는 2023년 12월 22일 접수된 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김송희 | 230,000,000원 | 2019.12.20. | 2019.11.05. (증액분 2021.09.13.) | 2023.12.22. 접수 | 있음 | 행사 가능 | 미배당 잔액 인수 위험 |
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라
현재 최저매각가 39,762,000원에 대한 배당 시나리오에서는 집행비용 추정액 1,115,716원을 차감한 뒤 임차인에게 38,646,284원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원에서 이를 제외한 191,353,716원이 미배당 잔액이며, 매수인 인수 가능 금액으로 산정되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 39,762,000원 | 191,353,716원 | 231,115,716원 |
| 9회 유찰 시 | 31,809,600원 | 199,162,973원 | 230,972,573원 |
| 10회 유찰 시 | 25,447,680원 | 205,410,378원 | 230,858,058원 |
회차가 내려가면 낙찰가 부담은 줄지만 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 최저가와 인수액을 합산한 실질취득 추정액은 세 시나리오 모두 약 2억 3,100만원 수준입니다. 현재 시나리오에서 보증금 230,000,000원보다 합산액이 1,115,716원 높은 것은 배당 계산에 집행비용 추정액이 반영되어 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 39,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,115,716원 | 매각가의 약 2.8% 추정 |
| 1. 임차인 김송희 보증금 | 230,000,000원 | 38,646,284원 | 미배당 191,353,716원 인수 가능성 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 김송희 | 230,000,000원 | 0원 | 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 기재됨 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당액은 최저매각가를 가정한 시나리오이며 실제 배당과 인수액은 배당순위, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인과 신청채권자의 채권이 동일하거나 중복되는지 여부도 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 동측 인근입니다. 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스 및 승강기 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지이용계획의 세부 적용 여부는 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021년 12월 31일 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 현재 등록 상태와 임대의무기간, 매각에 따른 처리 사항을 원문 및 관계 기관을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 현재 자료만으로 해당 호수의 매매 시세나 매각 후 회수 가능 가격을 확정할 수 없습니다. 보증금 인수 위험을 먼저 정리하고 실거래와 임대차 현황을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 을구 7번 주택임차권의 보증금 230,000,000원, 임대차계약일, 전입·점유일, 확정일자 및 증액분을 원본 서류와 대조하세요.
- 대항력과 인수 범위. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 인수 조건을 확인하고, 실제 배당순위와 매수인 인수 범위를 법률전문가와 검토하세요.
- 동일인 채권 검증. 임차권자 김송희와 강제경매 신청채권자 김송희의 채권 발생 원인, 보증금 지급 내역 및 중복 여부를 확인하세요. 이름이 같다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 등기 말소 내역. 과거 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 말소 및 잔존 권리를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 확인. 민간임대주택 등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각에 따른 절차를 확인하세요.
- 실질취득액 기준 응찰. 현재 시나리오의 최저가와 미배당 인수액 합계는 231,115,716원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수리비 등 별도 비용은 이 금액에 포함되지 않으므로 별도로 계산해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 당해세 및 최우선변제 적용 여부가 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다. 배당표는 확정 결과가 아니므로 매각물건명세서, 현황조사서 및 관련 원문을 대조하세요.
맺으며 — “최저가 3,976만원”이 취득가 전부는 아니다
이 물건의 핵심은 감정가 대비 크게 내려온 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원과 미배당 잔액의 인수 위험입니다. 현재 회차의 추정 인수액은 191,353,716원이며, 최저가를 더 낮추는 시나리오에서도 실질취득액은 약 2.31억원 수준으로 유지됩니다.
여기에 임차권자와 경매신청 채권자가 동일인으로 기재된 점, 민간임대주택 등기, 실제 배당액을 바꿀 수 있는 변수까지 확인해야 합니다. 임대차의 실체와 인수 범위를 확정하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 권리와 인수액을 검증해야 하는 물건입니다.
