서울남부지방법원 2025타경430. 서울 강서구 방화동 ‘신마곡벽산블루밍’ 제106동 제702호, 전용면적 기준 비교 대상 약 46.83㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 387,000,000원에서 현재 최저매각가 64,928,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 3월 21일 설정된 가양동새마을금고의 근저당권입니다. 이후 등기된 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기부상 권리의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 2021년 3월 16일 전입신고된 박준걸의 임대차가 유효한지, 매수인에게 인수될 보증금이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
특히 박준걸은 현황조사·매각물건명세서상 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 관련 검토 내용에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있으나, 이 사실만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력과 인수액을 확정해서도 안 됩니다. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급 증빙과 확정일자 등을 확인하기 전까지는 인수 위험이 미해결 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로10길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 주방 및 거실, 방2, 화장실 등 |
| 전용면적 참고 | 46.8346㎡ (실거래 비교 대상 면적 기준) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상16층 중 제7층 · 사용승인일 2020.11.26 |
| 소유자 | 주식회사다온그리 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 64,928,000원 (8회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 · 을구 1번 근저당권 · 가양동새마을금고 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 박준걸 / 300,203,500원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차인 인수 위험
등기부상 말소기준권리는 가양동새마을금고의 2022년 3월 21일 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 신탁등기는 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 임차인 박준걸은 2021.03.16 전입신고가 기재되어 있어 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 점유관계와 보증금, 확정일자가 미상이므로 대항력 유무 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 임차인의 권리가 유효하고 대항력이 인정된다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 확인
등재 임차인은 박준걸 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 아니지만, 실제 임대차의 성립과 인수할 보증금의 존재는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인 사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준걸 | 2021.03.16 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 | 판단 불가 | 보증기관 승계 아님 | 점유·임대차 진위 확인. 신청채권자와 동일 인물로 기재됨. |
전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 않습니다. 점유 사실, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 범위와 인수액도 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가와 실질취득가는 다르다
신마곡벽산블루밍은 298세대이며, 사용승인일은 2020년 11월 26일입니다. 실거래 자료에는 전용 46.83~46.89㎡대 거래와 49.61~49.78㎡대 거래가 함께 포함되어 있습니다. 면적이 다른 거래가 섞여 있으므로 전체 평균이나 최근 12개월 평균만으로 해당 호수의 적정가격을 단정하지 말고, 면적이 가까운 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.89㎡ | 6 | 362,000,000원 |
| 2026.08 | 46.83㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 46.89㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 49.74㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 49.78㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 46.89㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 49.61㎡ | 14 | 659,000,000원 |
| 2025.10 | 49.78㎡ | 11 | 655,000,000원 |
| 2025.09 | 49.78㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2025.08 | 46.83㎡ | 12 | 366,000,000원 |
| 2025.07 | 46.89㎡ | 13 | 368,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | — | 480,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 10건 | — | 503,100,000원 |
최근 거래 중 면적이 가까운 사례는 2026년 8월 46.83㎡의 340,000,000원, 46.89㎡의 362,000,000원입니다. 같은 면적대의 다른 거래로는 2026년 2월 360,000,000원, 2026년 1월 365,000,000원 등이 확인됩니다. 반면 최근 12개월 평균 503,100,000원에는 49㎡대의 높은 거래가도 포함되어 있어, 이를 대상 호수의 직접적인 시세로 적용하기는 어렵습니다.
단지 전체 실거래 평균은 480,416,666원, 최근 12개월 평균은 503,100,000원이며, 최근·과거 비교 추세 지표는 +37.1%입니다. 다만 면적별 거래가가 혼재되어 있으므로 이 추세만으로 동일 면적의 가격 상승 폭을 확정할 수는 없습니다.
회차별 최저가 시나리오 (임차인 인수액 미반영)
| 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 64,928,000원 | 16.78% |
| 9회 유찰 시 | 51,942,400원 | 13.42% |
| 10회 유찰 시 | 41,553,920원 | 10.74% |
회차별 금액은 경매 시나리오상의 최저매각가이며, 낙찰가가 아닙니다. 위 금액에는 인수할 수 있는 임차보증금이 반영되어 있지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우 입찰가 하락이 실질취득가 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,568,704원 |
| 1. 근저당권 · 가양동새마을금고 | 72,000,000원 | 63,359,296원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박준걸 | 300,203,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 372,203,500원 | 308,844,204원 미배당 |
배당 계산은 현재 최저가를 가정한 추정치입니다. 집행비용 1,568,704원과 근저당권 배당 63,359,296원을 반영했으며, 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금이 미상이므로 이 표의 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재, 지하철 5호선 개화산역 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 감정평가서상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 개화산역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상16층 건물의 제7층입니다. 주거용 오피스텔로 주방 및 거실, 방2, 화장실 등이 있는 것으로 조사되었습니다. 사용승인일은 2020.11.26입니다.
- 규제. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 정비구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역은 2024.09.10~2029.09.09 지정기간으로 기재되어 있으며 지목 도로에 한정됩니다. 실제 적용 여부는 원본 공부와 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 토지·공부. 토지면적은 8,932.7㎡, 공시지가는 5,330,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 해당 사항 없음이며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 298세대입니다. 면적대별 거래가격 차이가 크고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.6회 및 낙찰률 0.0%가 기재되어 있습니다. 8회 유찰된 이 물건은 실제 거래수요와 인수 위험을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박준걸의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유, 주민등록 상태, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하십시오. 확인이 끝나기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마십시오.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부 대조. 두 지위에 모두 박준걸이 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 검토 대상이지만, 이름이 같다는 이유만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다. 계약 경위와 지급 증빙을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 64,928,000원에 인수할 미배당 보증금이 있다면 이를 반영해 실질취득비용을 계산하십시오. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우, 입찰가 하락만으로 총취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 시세 기준 통일. 최근 12개월 평균 503,100,000원은 10건 기준이며 49㎡대 거래가 포함되어 있습니다. 46.83~46.89㎡대의 최근 거래인 340,000,000원과 362,000,000원 등 면적이 가까운 사례를 우선 비교하고, 면적·층·상태 차이를 검토하십시오.
- 배당 계산 검증. 현재 배당표는 집행비용과 근저당권 배당을 가정한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 9회 유찰 시 51,942,400원, 10회 유찰 시 41,553,920원으로 제시된 최저가 시나리오가 있습니다. 이는 낙찰가나 실질취득가가 아니며, 임차인 인수액이 확인되지 않은 상태에서 입찰 상한의 근거로 단독 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 대조하십시오. 점유와 임대차의 실체가 불명확한 경우에는 관련 서류 확인과 전문가 검토를 마친 뒤 입찰을 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득가가 낮다”
이 물건은 8회 유찰을 거쳐 최저가가 64,928,000원까지 내려왔습니다. 면적이 가까운 최근 거래와 비교하면 입찰가격과 거래가격 사이의 차이는 큽니다. 그러나 그 차이만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다.
핵심은 2021년 3월 16일 전입신고된 박준걸의 임대차입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 미상이고, 같은 박준걸이 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 임대차의 유효성과 대항력, 미배당 보증금의 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 크다면 최저가가 더 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 후 권리 확인 우선입니다. 임차보증금과 임대차의 실체를 확인하고 인수액을 계산한 다음, 면적이 가까운 최신 실거래와 비교해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 임차인 위험까지 해소된 것은 아닙니다.
