서울남부지방법원 2025타경430. 방화동 신마곡벽산블루밍 106동 7층 702호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 387,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,450,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.03.21 가양동새마을금고 근저당권 72,000,000원이고, 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 박준걸의 전입일은 2021.03.16으로 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 같은 박준걸이 이 사건의 강제경매 채권자로도 기재돼 있어 임차관계와 채권자 관계를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경430 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔(주방 및 거실, 방2, 화장실 등) |
| 전용 / 층 | 46.8346㎡ · 지하2층/지상16층 중 7층 |
| 사용승인 | 2020.11.26 |
| 소유자 | 주식회사다온그리 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 101,450,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 300,203,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2022.03.21 설정된 가양동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 2023.04.18 국 압류와 2025.03.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박준걸의 전입신고가 2021.03.16으로 말소기준보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준걸 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
신마곡벽산블루밍의 최근 거래 12건에는 전용 46.83~46.89㎡대와 49㎡대 거래가 함께 포함돼 있습니다. 전체 평균은 480,416,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 503,100,000원, 최신 거래는 2026.08의 362,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 37.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.89㎡ | 6 | 362,000,000원 |
| 2026.08 | 46.83㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 46.89㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 49.74㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 49.78㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 46.89㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 49.61㎡ | 14 | 659,000,000원 |
| 2025.10 | 49.78㎡ | 11 | 655,000,000원 |
| 2025.09 | 49.78㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2025.08 | 46.83㎡ | 12 | 366,000,000원 |
| 2025.07 | 46.89㎡ | 13 | 368,000,000원 |
현재 최저가 101,450,000원은 최근 12개월 평균의 20.2%에 불과하고 최신 거래 362,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 법원 최저매각가입니다. 박준걸의 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가를 산출할 수 없고, 따라서 “시세보다 싸다”라고 결론낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,300원 |
| 1. 근저당 · 가양동새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 박준걸 | 300,203,500원 | 27,229,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 372,203,500원 중 99,229,700원이 배당되고, 272,973,800원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 박준걸의 임차보증금도 확인되지 않았으므로 매수인 인수액 판단 자료로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 개화산역 남동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철5호선 개화산역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로, 주방 및 거실·방2·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상16층 규모이며 사용승인일은 2020.11.26입니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역은 지목 도로 한정으로 2024.09.10~2029.09.09 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 박준걸의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 박준걸과 강제경매 채권자 박준걸의 관계를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 6.3회 유찰입니다. 가격 외 점유·권리 요인이 있는지 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 구분. 최근 거래에는 전용 46㎡대와 49㎡대가 함께 포함돼 있으므로 대상 전용 46.8346㎡와 가까운 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.01억”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
감정가 387,000,000원이 101,450,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 최신 거래 362,000,000원, 최근 12개월 평균 503,100,000원과 비교해도 법원 최저가는 낮습니다. 하지만 이 사건은 그 차이를 곧바로 수익 여지로 읽으면 안 됩니다. 박준걸의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 실질 인수액 자체가 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 게다가 이미 6회 유찰된 오피스텔입니다. 결론은 표면가격은 낮지만 권리 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건입니다.
