대전지방법원 2025타경360. 충청남도 당진시 시곡동에 위치한 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)입니다. 2014년 6월 사용승인된 일반철골구조 2층 건물에 속하며, 현재 최저매각가는 감정가의 약 34% 수준입니다.
등기상 소유자는 주식회사한길디앤씨입니다. 2014년 소유권보존과 신탁등기를 거친 뒤 신탁이 말소됐으며, 같은 해 당진우리신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 여러 차례 압류와 경매개시결정이 있었고, 과거 경매절차는 취하 또는 취소로 정리된 이력이 있습니다.
현재 경매는 당진우리신용협동조합이 신청한 2025타경360 사건입니다. 신청채권자의 청구액은 235,979,302원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 다만 이 금액은 등기상 근저당 채권최고액과 서로 다른 개념이므로, 예상배당에서는 구분해 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 서해로 6271-18, 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 202호 (시곡동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설·소매점) |
| 건물 | 2014년 6월 사용승인 · 일반철골구조 판넬지붕 · 2층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사한길디앤씨 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,518,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 당진우리신용협동조합 |
| 청구금액 | 235,979,302원 |
| 말소기준 | 2014.08.22 당진우리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 임차인 조사 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(당진3동04 일반형) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
핵심은 2014.08.22 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 당진우리신용협동조합이 채권최고액 180,000,000원으로 설정한 권리이며, 매각 시 말소되는 기준이 됩니다.
2014년 설정된 이범열 및 국 명의 근저당, 이후 설정된 중소기업은행과 국 명의 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 현재 남아 있는 당진시 압류와 국의 압류, 현 경매개시결정등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그런데 정말 저렴한가?
이 물건의 가격은 확실히 크게 내려왔습니다. 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
그러나 중요한 것은 감정가와 시장에서 실제 거래 가능한 가격이 같지 않다는 점입니다. 아울렛 내 개별 상가는 영업 가능성, 공실, 동선, 관리비, 임차수요 등에 따라 가치가 크게 달라집니다. 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각기준 금액 | 감정가 대비 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 34.3% | 104,277,324원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24.01% | 127,114,127원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 16.81% | 143,099,889원 |
회차별 금액과 미배당액은 각각의 예정 시나리오입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 계산한 값이며, 신청채권자의 청구액 235,979,302원에 대한 실제 미회수액과는 다릅니다. 이후 유찰 여부와 다음 회차 매각가는 확정된 결과가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,795,324원 |
| 1. 근저당 · 당진우리신용협동조합 | 180,000,000원 | 75,722,676원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 104,277,324원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,795,324원을 제외한 75,722,676원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 180,000,000원과 비교하면 104,277,324원의 미배당이 발생합니다.
이 미배당액은 채권자의 회수 부족을 나타내는 계산값이지, 매수인이 승계해야 할 채무를 의미하지 않습니다. 말소기준 근저당은 배당액이 채권최고액에 미치지 못하더라도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
예상배당은 집행비용을 추정하고 등기상 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 모형입니다. 실제 배당액은 채권자의 확정채권액, 조세채권의 법정기일과 우선순위, 집행비용, 최우선변제 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당진시와 국의 압류가 등기상 말소되더라도 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악읍 행정복지센터 서측 근거리, 당진농공단지 북측 근거리, 당진종합병원 남서측 인근의 당진프리미엄아울렛에 위치합니다. 주변에는 국도변 상업용 건물, 공장, 아파트단지, 주택, 임야 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 남측 인근에 국도 32호선이 통과합니다. 인근 버스정류장이 있으며 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점)입니다. 내부의 상세 이용상태는 확인되지 않았습니다. 아파트와 달리 상가 수요와 업종 적합성을 중심으로 평가해야 합니다.
- 건물. 2014년 6월 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 페인팅, 창호는 새시창 등의 마감이 조사됐습니다.
- 설비. 전기설비, 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비가 있으며 1·2층 사이 에스컬레이터가 설치돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 에스컬레이터는 운행 중단된 것으로 관찰됐습니다.
- 상가 동선. 본건은 2층에 위치하므로 수직 이동수단의 작동 여부와 고객 접근 동선이 중요합니다. 에스컬레이터 운행 중단은 2층 점포의 접근성과 집객력에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 실제 정상 운행 재개 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역 일부제한 대상입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되며, 단지 내 도로를 통한 접근이 가능합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 상세 내부 이용상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 아울렛 내 개별 소매점은 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 특히 실제 영업률, 관리상태, 공용시설 운영, 임대수익과 공실 기간에 따라 재매각 가능성이 달라집니다. 3회 유찰이라는 경매 이력도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 아울렛 및 인근 유사 근린시설의 실제 매매사례와 최근 거래 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 영업률·공실률 확인. 아울렛 내 정상 영업 점포, 장기 공실, 입점 업종 및 고객 유입 동선을 조사하세요. 해당 점포의 실제 영업 가능성이 환금성 판단의 핵심입니다.
- 에스컬레이터 확인. 감정평가 당시 운행 중단된 것으로 조사된 1·2층 에스컬레이터의 현재 상태, 정상 운행 가능성, 수리·유지비 부담 주체를 확인하세요.
- 임대차 및 점유 조사. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 계약서, 보증금, 확정일자, 점유·사업자등록 시점 등을 확인해 대항력 및 인수 여부를 재검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 아울렛 집합상가는 공용관리비와 공동설비 유지비가 중요합니다. 관리주체를 통해 체납액, 공용부분 관련 부담 및 시설 유지비를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 당진시와 국의 압류가 존재합니다. 압류등기 말소 여부와 별개로 관련 조세채권의 우선순위 및 실제 배당 영향을 매각 관련 원본 서류에서 검토해야 합니다.
- 반복 경매 이력 확인. 2016년, 2018년, 2019년, 2023년의 경매개시결정은 취소 또는 취하로 말소된 이력이 있습니다. 이번 사건의 3회 유찰과는 구분해야 하며, 현재 사건의 매각조건과 변경·취하 가능성을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실제 임차수요와 달성 가능한 임대료, 공실 기간, 관리비를 검토한 뒤 취득 후 보유비용을 계산하세요. 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 대조하고, 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
당진프리미엄아울렛 엔동 202호는 3회 유찰로 최저가가 77,518,000원까지 내려온 근린시설입니다. 감정가 226,000,000원과 비교하면 가격 하락폭이 상당합니다. 그러나 이 큰 할인율은 어디까지나 감정가 기준입니다.
등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 당진우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상배당에서 근저당 채권최고액 기준 미배당이 발생해도 해당 금액을 매수인이 인수하지는 않습니다. 확인된 권리 기준 인수액은 0원입니다.
하지만 이 상가의 핵심 위험은 권리보다 실제 임대수요와 환금성에 있습니다. 감정평가 당시 에스컬레이터 운행이 중단된 것으로 조사됐고, 임대관계와 점포의 상세 이용상태도 명확하지 않습니다. 과거부터 여러 차례 경매절차가 진행된 이력이 있는 데다 현재 사건에서도 3회 유찰됐습니다.
결론은 권리상 제한적 긍정, 투자성 판단은 보류입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 최근 실거래 시세와 실제 임대수익을 검증하기 전에는 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 상권과 시설 운영상태, 임대차·점유 관계, 관리비 부담을 확인한 뒤에도 충분한 환금성을 기대할 수 있는지 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 쓸 수 있고 다시 팔 수 있는 상가인가에 있습니다.
