대전지방법원 2025타경377. 당진시 시곡동 당진프리미엄아울렛 엔동 2층 205호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사한길디앤씨이며, 2014년 8월 22일 설정된 당진우리신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 뒤이어 등기된 당진시 및 국가의 압류도 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조입니다.

가격만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 감정가 210,000,000원에서 최저가 72,030,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 물건은 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 상업용 집합건물의 2층 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 사용상태는 공실이었고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 실제 상권에서의 거래가치나 임대수익을 입증할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유·조세는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2014년 8월 22일 당진우리신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 소유권보존과 부동산신탁 등기가 있었지만, 해당 신탁은 같은 달 22일 신탁재산의 귀속으로 종료되어 소유권이 주식회사한길디앤씨에 귀속되었습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 살아 있는 신탁상 권리로 오인할 필요는 없습니다.

말소기준 이후 설정된 근저당권 가운데 이범열, 국가, 중소기업은행 명의의 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2016년, 2018년, 2019년, 2023년에 등기된 과거 경매개시결정도 취소 또는 취하 등으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 1월 23일 개시된 2025타경377입니다.

현재 남아 있는 후순위 부담으로는 2017년 10월 19일 당진시 압류와 2019년 12월 11일 국가 압류가 있습니다. 이들 압류등기는 매각에 따라 소멸할 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 세금의 배당순위는 별개입니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로, 압류가 후순위라는 사실만으로 조세 문제까지 완전히 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인·점유 확인 — 공실이지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 공실로 기재되어 있지만, 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다

현재 최저매각가는 72,030,000원입니다. 감정가 210,000,000원의 34.3%에 해당하며, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 인수권리와 확인된 임차인 보증금 인수를 제외한 배당모형에서는 최저가 기준 실질취득 금액 역시 72,030,000원입니다. 취득세, 등기비용, 관리비 및 수선·명도비용 등은 별도입니다.

다만 이 물건에 대해 검증된 최근 실거래 비교가격이나 임대수익 기준 가치가 확보되어 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 크게 하락했다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 엄격히 구분해야 합니다. 근린시설은 동일 건물에서도 층, 출입 동선, 유동인구, 실제 임대 가능성에 따라 가치와 환금성이 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

회차별 금액은 최저매각가를 기준으로 한 가정입니다. 채권 미배당액은 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 계산한 모형상 부족분으로, 실제 확정 채무액 또는 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 집행비용은 회차별 추정치이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

4회 유찰 시 최저가는 50,421,000원, 5회 유찰 시에는 35,294,700원으로 가정되어 있습니다. 이때 채권자의 미배당액은 커지지만, 해당 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 회차가 더 내려가느냐가 아니라, 해당 가격에서도 영업·임대·재매각 수요를 확보할 수 있느냐입니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,696,540원을 제외하고, 당진우리신용협동조합에 70,333,460원이 배당됩니다. 채권최고액 180,000,000원 대비 미배당액은 109,666,540원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

경매 신청채권자의 청구액은 235,979,302원이지만, 이 배당모형은 등기상 근저당 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 합니다. 두 금액의 의미는 다르므로, 채권최고액 기준 부족분을 실제 전체 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·상권. 충청남도 당진시 시곡동 소재 당진산업단지 사거리 북서측 인근입니다. 주위에 근린생활시설, 아파트단지, 전·답 등 농경지와 농공단지가 혼재합니다. 상업용 수요와 주변 산업·주거 수요의 실제 연결 여부가 중요합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며 남측 외곽 공도와 연계됩니다. 다만 차량 접근성과 해당 2층 점포의 고객 접근성은 별도로 판단해야 합니다.
• 건물 상태. 일반철골구조 판넬지붕의 지상 2층 건물에 있는 제2층 제205호입니다. 드라이비트 외벽, 판넬 내벽, 세멘 바닥 마감이며 기본적인 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다. 실제 영업을 위한 내부 마감 및 설비 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 이용. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연결됩니다.
• 공시지가·규제. 토지 공시지가는 463,400원/㎡입니다. 이는 해당 토지의 단위면적당 공시지가로, 개별 구분점포의 거래가격이나 소유 지분 가치를 직접 나타내지는 않습니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 공실·임대수익. 감정평가상 공실이며 임대관계는 미상입니다. 현재 임대료나 공실 기간을 근거로 한 수익가치는 확인되지 않습니다. 임대 가능 업종과 실제 임차 수요를 우선 검증해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 매수자층이 제한될 수 있으며, 특히 2층 점포는 업종별 접근성과 영업 수요가 중요합니다. 3회 유찰이라는 경매 진행 경과를 고려하면 재매각 기간과 처분가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대료 검증. 당진프리미엄아울렛 내 유사 층·면적·용도의 점포 거래가격, 실제 임대료, 공실률 및 임차 수요를 확인하세요. 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 혼동해서는 안 됩니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약, 배당요구 및 매각물건명세서 기재를 대조해 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 당진시와 국가의 압류가 남아 있습니다. 압류원인 채권의 성격, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하여 실제 배당순서와 추가 위험을 검토하세요.
• 반복 경매 이력. 과거 임의경매개시결정이 취소 또는 취하되어 말소된 기록이 있습니다. 현재 사건과 혼동하지 않도록 각 등기의 말소 여부 및 경매 진행 경과를 확인하세요.
• 관리비·공용부분 부담. 상가 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 비용, 향후 유지관리 부담을 확인하세요. 낙찰가 이외의 실제 취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 시설·용도 점검. 내부 마감상태와 급배수·전기 등 설비, 사용하려는 업종의 허용 여부 및 추가 공사 필요성을 확인하세요. 공실 점포는 개점 준비비용이 실제 투자비용에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
• 재매각 가능성. 직접 사용하거나 임대하지 못할 경우를 가정해 매수자 수요와 처분 가능성을 검토하세요. 단순히 다음 회차의 최저가가 낮아진다는 이유만으로 안전마진이 확보되는 것은 아닙니다.
• 입찰 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 대조하고, 입찰보증금과 특별매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 낙찰가율보다 중요한 것은 팔릴 수 있는 가격인가”

대전지방법원 2025타경377은 등기상 말소 구조만 놓고 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2014년 당진우리신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 현재 남은 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실과 투자성이 좋다는 판단은 별개입니다. 210,000,000원 감정가의 34.3%인 72,030,000원까지 내려왔음에도 이미 3회 유찰되었습니다. 감정평가상 공실인 2층 근린시설이고, 실거래 시세와 임대수익으로 현재 가격을 뒷받침할 근거도 확보되지 않았습니다. 감정가 대비 저가라는 이유만으로 높은 투자 매력도를 부여하기 어렵습니다.

결론은 가격 메리트 확정이 아니라 보수적 검토입니다. 실제 임대·사용 수요, 관리비, 조세채권, 점유관계와 유사 점포 거래가격이 확인되기 전까지는 최저가를 적정 매수가격으로 간주해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 공실 상가를 실제로 활용하거나 다시 매각할 수 있는지에 있습니다.