서울남부지방법원 2025타경9812. 구로동 에스티엑스 더블유-타워 제16층 제1612호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 기타공장(공장)입니다. 소유자 손은하는 2017년 7월 11일 매매를 원인으로 2017년 9월 22일 거래가 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 356,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 우리은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당과 카드사 가압류, 구로구·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 보증금의 매수인 인수도 계산상 0원입니다. 다만 이 사건은 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 별도 토지등기인 2토지 을구 8번 지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않는다고 명시돼 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 지상권은 인수

말소기준은 2017년 9월 22일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 삼성카드·우리카드·신한카드 가압류, 구로구와 국의 압류, 2025년 5월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2011년 10월 12일 등기된 것으로 기재된 토지 지상권은 말소기준보다 앞서며 매수인 인수사항으로 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인 모두 전입일이 2017년 9월 22일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 구현시스템과 씨투라이프는 보증금이 확인되지 않았고, 세 임차인 모두 우선변제와 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 명세서 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 부족하다

감정가 532,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 272,384,000원, 감정가의 51.2%입니다. 외형상 할인 폭은 크지만 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 자료가 없어, 이 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다.

또한 이 물건의 실질취득 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 말소되지 않는 토지 지상권이 대지사용과 처분가치에 미치는 경제적 영향을 더해야 하므로, 현재 자료로 표현 가능한 실질취득 기준은 272,384,000원 + 지상권 영향입니다. 지상권 내용을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 가격 가점으로 곧바로 반영하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,384,000원 가정)

현재 회차의 배당대상 채권 합계는 495,821,787원, 예상 배당액은 267,770,624원이며 미배당액은 228,051,163원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구현고등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트형공장과 아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 구로역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용. 기준시점 기타공장(공장)으로 이용 중이며, 토지는 공장과 지원시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 17층 건물이며 사용승인일은 2011.10.31입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 부정형 공장용지로, 토지면적은 6,969.0㎡이며 노폭 약 8M 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,791,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 적용됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 지상권 원본 확인. 2토지 을구 8번 지상권의 권리자·범위·존속기간·지료와 대지사용권 및 처분가치에 미치는 영향을 토지등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 51.2%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물 또는 인근 아파트형공장·근린시설의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 실제 임차인 3명의 점유범위와 현재 영업 여부, 구현시스템·씨투라이프의 보증금, 각 임차인의 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 3개 법인이 사무실로 조사됐으므로, 영업시설·집기와 점유 이전에 필요한 기간 및 비용을 고려해야 합니다.
• 세금 확인. 구로구·국 압류와 관련한 당해세 규모를 확인해 예상 배당과 말소절차에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 호수 표기 대조. 본건 주소와 임차인 조사에는 제1612호로 기재돼 있으나, 감정요항표의 건물 구조 항목에는 제1602호로 기재돼 있어 감정서 원본과 현장을 대조해야 합니다.
• 용도 적합성. 사건상 근린시설이지만 현재 기타공장으로 이용 중이므로, 입찰 목적에 맞는 건축물 용도와 입주 가능 업종을 확인해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인보다 먼저 볼 것은 지상권”

이 물건은 임차인 3명의 대항력이 없고 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 2토지 을구 8번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다는 한 가지 사실이 권리분석의 결론을 바꿉니다.

최저가는 감정가의 51.2%인 272,384,000원이지만, 실거래 비교 근거가 없고 지상권의 경제적 영향도 산정되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서의 판단은 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 토지 지상권 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 권리와 가격 모두 토지등기 원본 확인 이후에야 입찰 상한을 정할 수 있습니다.