서울남부지방법원 2025타경10157. 서울 구로동 베네치아 5층 501호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건은 표면만 보면 감정가 303,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 79,430,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 임차보증금 330,000,000원입니다. 임차인 조재범은 주민등록일자가 2021.02.08이고, 말소기준권리인 2022.12.01 압류보다 앞서며 대항력이 인정된 상태입니다. 확정일자 2022.09.17과 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 79,430,000원을 기준으로 집행비용 1,829,740원을 제하고 임차인에게 77,600,260원이 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 보증금 중 252,399,740원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰가만 보면 7,943만원이지만, 권리상 부담까지 합친 경제적 취득비용은 사실상 3.3억원 안팎입니다. 7회·8회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 각각 267,999,792원·280,479,834원으로 늘어나는 구조라, 총부담이 크게 줄지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10157 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 배재국 2분의 1 · 임지완 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 79,430,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 330,217,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력 임차권
등기상 말소기준은 2022.12.01 국의 배재국 지분 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 구로구 압류, 국민건강보험공단 압류, 광명시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체는 2023.03.08로 말소기준보다 늦어도, 임차인의 주민등록일자가 2021.02.08로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시돼 있고 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조재범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.08 · 점유개시 2022.09.25 | 2022.09.17 | 330,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 7,943만원이 아니라 ‘3.3억 수준’으로 비교
베네치아의 동일 면적 30.0㎡ 실거래는 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 324,090,909원이지만 2022~2023년의 3억~4억원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 우선해야 할 최근 지표는 최근 12개월 평균 255,000,000원, 최신 거래 2024.07 · 255,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -33.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 30.0㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 30.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.05 | 30.0㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 30.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 30.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.01 | 30.0㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.11 | 30.0㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.10 | 30.0㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.10 | 30.0㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2022.07 | 30.0㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2022.03 | 30.0㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 30.0㎡ | 5건 | 255,000,000원 |
표면 최저가 79,430,000원은 최근 12개월 평균의 31.1%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득을 약 330,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 255,000,000원의 약 129% 수준입니다. 즉 현재 시세 기준으로는 오히려 높은 부담입니다. 최근 시세가 과거 거래 대비 33.2% 하락한 점까지 고려하면 더 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,740원 |
| 1. 임차인 조재범 보증금 | 330,000,000원 | 77,600,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 조재범 | 330,217,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 임차보증금 미배당액 252,399,740원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 79,430,000원 | 252,399,740원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 7회 유찰 시 | 63,544,000원 | 267,999,792원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 50,835,200원 | 280,479,834원 | 총부담은 보증금 수준 유지 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고대구로병원 북서측 인근. 주위에 다세대주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 서측으로 세로에 접해 차량 주정차가 가능하고, 인근 버스정류장과 근거리 구로역 1호선을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인은 2019.04.17입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부에는 403호 관련 위반건축물 표기가 기재돼 있습니다. 본건은 501호이므로 본건과의 관계를 원본 대장에서 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 14세대 규모의 다세대이며 동일 면적 최근 거래는 255,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 가격 수준은 과거 거래보다 낮아진 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 79,430,000원에 낙찰받더라도 현재 계산상 252,399,740원의 임차보증금 잔액을 추가 인수합니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록일자 2021.02.08, 확정일자 2022.09.17, 임차보증금 330,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 조재범의 지위 확인. 임차인이면서 경매신청채권자로 기재돼 있어 관계인 여부와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다. 의심만으로 임차권 소멸을 전제하면 안 됩니다.
- 체납세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 3.3억원 수준에 머뭅니다.
- 시세 기준. 전체 평균 324,090,909원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 255,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,943만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 6회 유찰도, 감정가 대비 26%라는 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 330,000,000원 임차보증금입니다. 현재 예상배당 기준 252,399,740원이 미배당으로 남아 매수인에게 넘어오며, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 더 커집니다. 그래서 경제적 취득비용은 보증금 3.3억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 동일 면적 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 255,000,000원이고 최근 가격 추세는 -33.2%입니다. 실질취득 기준으로 보면 최근 시세를 웃도는 구조입니다. 여기에 이미 6회 유찰, 다세대 14세대 규모, 임차인과 신청채권자의 동일성, 다수 세금 압류까지 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질가격과 권리부담은 정반대입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수보증금과 최근 시세를 기준으로 판단해야 합니다.
