인천지방법원 2022타경521399. 강화군 하점면 부근리 200-1의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 218㎡의 대지이고, 건물은 공부상 경량철골구조 단층 단독주택이지만 현재는 개문된 창고 등으로 이용되며 관리가 요구되는 상태입니다. 목록에 부합된 제시외 미등기 창고도 매각에 포함되고, 사용수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 기재됐습니다.
숫자만 보면 감정가 63,954,000원에서 두 차례 유찰돼 31,338,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 동일·인근 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 도시주변 농경지대, 비포장도로 접근, 현황 창고 이용과 관리 필요 상태를 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 수익성을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경521399 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 하점면 부근리 200-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택, 현황 창고 등으로 이용 |
| 토지 | 대 218㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 계획관리지역 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 샌드위치판넬 외벽 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 윤항성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 63,954,000원 / 31,338,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행 | 2026.07.24 · 인천지방법원 강화등기소 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당은 이미 말소됐다
2015년 경매 매각 이후 다시 설정된 권리 가운데 인천원예농업협동조합 근저당은 2017.06.01 해지됐고, 원혜영 명의 근저당도 윤항성에게 이전된 뒤 2016.09.06 혼동으로 말소됐습니다. 현재 등기 이력에서 확인되는 핵심 담보권은 2018.02.08 주식회사새희망씨앗 근저당권 300,000,000원이며, 뒤이어 국세 압류와 근저당권부채권 압류, 2022.08.26 경매개시결정이 기재돼 있습니다.
임차인·점유 조사
| 성명 | 점유·이용 현황 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장금숙 | 현재 주거자 없는 것으로 보임 · 일부 허물어져 있음 | 2016.07.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
조사된 사람은 장금숙 1명이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 현재 주거자는 없는 것으로 보이고 건물 일부가 허물어진 상태여서 실제 점유가 계속되는지도 불분명합니다. 장금숙은 2009.06.01 이 부동산의 소유권을 취득했던 사람과 동일한 이름이므로 일반 임차인이 아니라 관계인이거나 가장임차인일 가능성도 점검해야 합니다.
전입일은 2016.07.06으로 기재돼 있으나, 과거 2004년 근저당은 2009년에 말소됐고 현재 확인되는 담보권은 2018년에 설정됐습니다. 보증금·확정일자·현재 점유가 모두 불명확한 상황에서 대항력 없음으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인하는 것이 안전합니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대확인서와 매각물건명세서 원본을 서로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
현재 최저가는 31,338,000원으로 감정가 63,954,000원의 49%입니다. 그러나 동일 용도 또는 인근 부동산의 최근 12개월 평균과 최신 거래가 확인되지 않아, 이 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
이 물건의 실질취득액은 현재 최저가 31,338,000원에 매수인 인수 0원을 더한 31,338,000원으로 산정됩니다. 다만 이는 임차보증금 인수나 별도 인수권리가 없다는 전제의 금액입니다. 현재 점유관계와 세금, 미등기 제시외 건물의 소유관계가 원본 확인 과정에서 달라지면 총비용도 달라질 수 있습니다.
③ 배당 시나리오 (현재 최저가 31,338,000원 가정)
| 항목 | 금액 | 내용 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 964,084원 | 매각가의 3.1% 추정 |
| 채권자 배당 합계 | 30,373,916원 | 현재 최저가에서 집행비용 차감 후 배당 |
| 배당 시나리오상 채권총액 | 855,997,860원 | 채권최고액·청구금액 합산 기준 |
| 총 미배당 | 825,623,944원 | 소유자 잔여 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 현재 배당 시나리오 기준 |
등기 이력에는 2009년과 2015년에 이미 말소된 과거 권리가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 855,997,860원 전부를 현재 유효한 채권총액으로 단정해서는 안 되며, 실제 배당순위는 채권계산서·교부청구서·배당표 원본으로 확정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,338,000원 | 30,373,916원 | 825,623,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,936,600원 | 21,141,741원 | 834,856,119원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,355,619원 | 14,679,218원 | 841,318,642원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부근1리마을회관 남서측 인근이며 전·답·임야 등이 혼재하는 도시주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 관리가 요구되는 비포장도로여서 다소 불편하며 대중교통 이용도 다소 불편합니다.
- 현황 이용. 공부상 단독주택이나 현재는 개문된 창고 등으로 이용되고 있으며 관리가 요구됩니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 단층 건물이고, 조사상 일부가 허물어진 상태로 보입니다.
- 토지 조건. 대 218㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가)이며 계획관리지역에 속합니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 목록에 부합된 제시외 미등기 창고가 포함됩니다. 사용수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 기재됐습니다.
- 환금성. 주거용 건물이 아닌 창고 이용 상태, 비포장도로와 농경지대 입지로 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2004년 근저당은 2009년에 말소됐습니다. 현재 유효권리의 선후관계를 등기부 원본으로 다시 확정하세요.
- 점유·전입 확인. 장금숙의 실제 거주 여부, 전입 유지 여부, 보증금과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 일부 허물어진 부분, 누수·부식·철거 필요 여부와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 창고 확인. 미등기건물의 위치·면적·구조와 매각 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서 사진과 대조하세요.
- 도로 조건 확인. 비포장도로의 폭, 통행 가능 차량, 도로 소유관계와 법적 출입권을 확인하세요.
- 세금 원본 확인. 진주세무서장·구로세무서장 관련 압류의 체납세목과 당해세 여부를 확인하세요.
- 시세 현장조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 토지·창고 매물과 실제 거래 사례를 별도로 조사하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 단독주택과 현황 창고 이용의 차이, 건축물대장과 허가·신고 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인할 것이 많다”
현재 최저가 31,338,000원은 감정가의 49%이고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 그러나 시세 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 공부상 단독주택이 현황상 창고로 쓰이며 일부가 허물어진 상태입니다. 비포장도로, 제시외 미등기 창고와 제한된 매수층도 환금성을 낮추는 요소입니다.
권리에서도 단순히 “2004년 근저당 이후 모두 소멸”로 정리하면 안 됩니다. 그 근저당은 이미 2009년에 말소됐고, 2015년 경매 매각을 거쳐 권리관계가 한 차례 정리됐습니다. 현재 사건에서는 2018년 근저당과 세금 압류, 2016년 전입자로 조사된 장금숙의 실제 점유·임대차관계를 기준으로 다시 분석해야 합니다. 인수 0원 가능성은 높지만, 가격·현황·점유·기준권리 모두 원본 확인이 끝난 뒤에야 입찰 가능한 보수적 C등급 물건입니다.