인천지방법원 2023타경555085. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 15층 1508호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘기타’이고, 감정평가 이용상태는 공장 등으로 이용중입니다. 감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 234,220,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 수치상으로는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정하는 것은 금물입니다.
권리 흐름의 기준은 2022.11.14. 설정된 주식회사디알엠씨티의 채권최고액 110,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경555085 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도미래로 30, 이동 15층1508호 (송도동,송도비알씨스마트밸리지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장 등으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사비제이씨 |
| 소유권 취득 | 2014.04.21 · 거래가액 350,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 234,220,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상23층/지하1층 · 제15층 제1508호 · 사용승인일 2012.10.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2014.04.21. 신한은행 근저당권 469,200,000원은 2018.06.22. 해지로 말소됐고, 2021.10.07. 설정된 안양중부새마을금고 근저당권 372,000,000원도 제공된 권리자료상 이미 말소된 권리로 분류돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.11.14. 주식회사디알엠씨티 근저당권 110,000,000원입니다.
그 뒤 2024.01.16. 주식회사 디알엠씨티의 임의경매개시결정, 2024.05.22. 안양중부새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.03.28. 근로복지공단 가압류 51,000,000원, 2026.04.27. 국민건강보험공단 압류, 2026.05.19. 연수구 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가 234,220,000원은 감정가 478,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오 가격은 163,954,000원, 4회 유찰 시는 114,767,800원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 가격들이 실제 시장가격보다 낮은지는 제공된 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,079,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사디알엠씨티 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 51,000,000원 | 51,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,140,920원 |
현재 회차에서는 채권 합계 161,000,000원이 전액 배당되고 69,140,920원이 소유자에게 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건축물 표시 확인 — 1506호 이력은 처리 회신 있음
감정평가 당시 건축물현황도면에는 본건이 1506호로 등재돼 있으나 미정리 상태이고, 공부상 면적 및 이용상황 등을 종합하면 동일성이 인정된다고 기재됐습니다. 이후 해당 관청에 사실조회한 결과 표시변경 처리된 사항이라는 회신이 2026.04.16.자로 있었다고 매각물건명세서 비고에 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도3동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·공장·아파트단지·각급 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천1호선 지식정보단지역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 공장 등으로 이용중입니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중이고, 본건 4면이 광대로 및 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 1,327,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래사례를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유주체와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 표시. 1506호로 표시됐던 건축물현황도 이력과 2026.04.16. 표시변경 처리 회신을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 기타, 감정평가 이용상태는 공장 등입니다. 실제 사용현황과 해당 용도의 수요를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 시세와 점유
현재 최저가는 234,220,000원으로 감정가 478,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 권리 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이고 공장 등으로 이용중이며, 건축물현황도상 호수 표시 이력도 있었던 만큼 실제 입찰 전에는 시장가격·점유관계·표시변경 원본을 함께 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다.
