인천지방법원 2024타경12189. 강화군 내가면 외포리 681-10 일원의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 868,214,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 297,798,000원까지 내려왔습니다. 건물은 공부상 근린생활시설이지만 조사 당시에는 소유자가 거주 목적으로 이용하고 있었고, 과거 음식점으로 사용된 것으로 보이나 현재는 영업하지 않는 상태로 조사됐습니다.
겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 가격이 먼저 보이지만, 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 최형태는 2003.11.14., 한애리는 2023.02.28. 전입했고, 제공된 권리기준일은 2024.09.04. 경매개시결정입니다. 두 사람 모두 그보다 앞서 전입해 있으나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12189 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10 |
| 등기 대상 | 인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10, 681-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물은 공부상 근린생활시설, 조사 당시 소유자 거주목적 이용 |
| 건물 | 1998.06.27. 사용승인 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 계획관리지역 · 공시지가 597,000원/㎡ · 지목 대 · 토지면적 181.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 양순호 |
| 감정가 / 최저가 | 868,214,400원 / 297,798,000원 (3회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 계산새마을금고 / 363,497,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 전입 2명이 먼저 보인다
등기상 과거 근저당과 압류는 말소 처리된 이력이 확인됩니다. 2012.07.18. 계산새마을금고 근저당권은 채권최고액 474,500,000원으로 설정됐고 공동담보가 기재되어 있으나, 제공된 등기분석에서는 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 제공된 권리기준은 2024.09.04. 계산새마을금고의 임의경매개시결정입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형태 | 2003.11.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한애리 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자 2명으로 잡혀 있습니다. 따라서 중복 보증금을 합산할 문제는 없지만, 더 큰 문제는 보증금 자체가 확인되지 않았다는 점입니다. 만약 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는 구조라면 그 금액은 매수인 부담으로 연결될 수 있어, 현재 최저가 297,798,000원만으로 실질취득원가를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가 34.3%
현재 회차 최저가는 297,798,000원으로 감정가 868,214,400원의 약 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 데이터상 208,458,600원, 5회 유찰 시에는 145,921,020원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,969,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 292,828,828원 |
자동 배당계산에는 채권자 배당 0원, 매수인 인수 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 신청채권자의 청구액 363,497,719원과 점유자 2명의 미상 보증금이 배당선에 반영되지 않은 구조이므로 이 표만으로 실제 배당 및 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각조건 — 일괄매각·제시외 건물 확인
- 일괄매각. 건물과 관련 토지가 함께 매각됩니다.
- 포함되는 제시외 건물. 옥상 소재 창고·계단실, 철근콘크리트조 20.8㎡는 매각에 포함됩니다.
- 제외되는 제시외 건물. 비닐하우스 파이프조 108㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 감정가 조정. 매각에서 제외되는 비닐하우스 금액 1,080,000원은 감정평가액에서 제외된 금액입니다.
- 이용상태. 건물은 공부상 근린생활시설이나 조사 시점에는 소유자가 거주 목적으로 이용하고 있었습니다.
- 과거 영업. 과거 음식점을 한 것으로 보이나 현재는 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 현황. 목록3은 공부상 잡종지이나 현황은 대, 목록4는 공부상 임야이나 목록2·3의 부속토지로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화군 내가면 외포리 소재 외포항 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1998.06.27. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물이며 위생설비·상하수도설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(관광형), 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 역사문화환경보존지역에 포함되고 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 문화재 관련. 역사문화환경보존지역과 관련해 문화재·매장문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지. 공시지가 597,000원/㎡, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최형태 보증금 확인. 2003.11.14. 전입. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 한애리 보증금 확인. 2023.02.28. 전입. 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 필수입니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 363,497,719원이 자동 배당표에 반영되지 않은 이유를 확인하세요.
- 제시외 건물 경계. 포함되는 20.8㎡와 제외되는 108㎡ 비닐하우스의 위치와 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 잡종지→대, 임야→부속토지 이용 상태가 향후 이용·인허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 규제 확인. 군사시설 제한보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리계획구역 등 규제를 증명용 토지이용계획확인원으로 재확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 3회 유찰로 감정가 868,214,400원에서 최저가 297,798,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 강하게 눈에 띄지만, 현재 자료로는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 최형태와 한애리 두 점유자가 모두 기준일보다 앞서 전입했고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다.
따라서 이 사건의 순서는 분명합니다. 먼저 두 점유자의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인하고, 그 다음에 인수 가능 금액을 더한 실질취득원가를 계산해야 합니다. 근린생활시설과 토지가 묶인 저환금성 자산이고, 공부·현황 차이 및 각종 토지규제까지 함께 확인해야 하므로 현재 단계에서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
