인천지방법원 2024타경552236. 만수11단지주공아파트 1102동 7층 704호의 유경훈 지분 전부를 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 양은미와 유경훈으로 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 두 사람이 2007.07.05 거래가액 119,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 52,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 신한은행 가압류와 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 매수인이 배당 후 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 공유관계입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 아파트 전체가 아니라 유경훈의 1/2 지분이며, 양은미의 1/2 지분은 그대로 남습니다. 매각물건명세서에는 지분매각 및 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 공유관계는 남는다

말소기준은 2007.07.05 국민은행 근저당권 52,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 신한은행 가압류 20,399,474원, 장한전건주식회사 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017년 이후 설정됐던 다원대부금융주식회사·최충경·임창주·행복자산관리대부 관련 근저당과 행복자산관리대부 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 표에서 인수할 보증금은 확인되지 않지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 전체 호수 가격과 지분 가격을 섞지 말 것

주공11단지 동일면적 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 212,958,333원이지만 최근 12개월 평균은 193,166,666원, 최신 거래는 2026.05 189,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -12.0% 낮아져 가격 흐름은 하락 방향입니다.

전체 12건 평균 212,958,333원만 보면 과거의 220,000,000원대와 239,000,000원 거래가 섞여 현재 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 최신 거래는 189,000,000원이고 최근 12개월 평균도 193,166,666원으로 낮아졌으며, 최근 대비 과거 추세 차이는 -12.0%입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

채권 총액 87,463,956원 중 예상 배당은 59,747,500원, 미배당은 27,716,456원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

특히 현재 매각가 가정에서는 강제경매를 신청한 장한전건주식회사의 청구액 15,064,482원에 대한 예상배당이 0원입니다. 이 부분은 입찰 직전 사건 진행 상태와 매각기일 유지 여부를 원문에서 확인해야 할 핵심 체크포인트입니다.

④ 회차 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다

회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 3회 유찰 시 미배당은 45,760,706원, 4회 유찰 시에는 58,391,682원까지 확대됩니다. 신청채권자 예상배당은 세 시나리오 모두 0원으로 제시돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 만수북중학교 북측 인근. 대단위 아파트단지·공원·학교·근린 및 편의시설이 있는 지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통 수준입니다.
• 규모. 주공11단지 902세대, 사용승인일 1997.11.21. 대상은 전용 59.99㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 20층 건물 내 7층이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
• 시장 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 193,166,666원, 최신 거래 189,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -12.0%로 하락 흐름이 확인됩니다.
• 환금성. 아파트 단지 자체 거래와 별개로 본건은 1/2 지분매각이어서 일반적인 전체 소유권 매매와 동일한 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 취득 대상은 아파트 전체가 아니라 유경훈의 2분의 1 지분입니다. 양은미의 2분의 1은 남습니다.
• 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 외부 응찰자는 이를 전제로 입찰해야 합니다.
• 신청채권자 배당 0원 확인. 현재 61,250,000원 가정에서 장한전건주식회사 예상배당이 0원이므로 사건 진행 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았고 임대관계는 미상입니다.
• 시세 착시 금지. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 31.7%라고 해서 일반적인 아파트 68.3% 할인으로 보면 안 됩니다. 거래 대상 단위가 다릅니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 212,958,333원보다 최근 12개월 평균 193,166,666원과 최신 189,000,000원을 우선해 시장 수준을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사건 진행내역을 매각기일 기준으로 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 지분이다

현재 최저가는 감정가 125,000,000원의 49%인 61,250,000원까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 본건은 양은미·유경훈이 각 2분의 1씩 가진 아파트 중 유경훈 지분만 매각하는 사건입니다. 공유자의 우선매수신고도 1회 허용됩니다.

가격 판단도 동일합니다. 최신 동일면적 실거래는 189,000,000원, 최근 12개월 평균은 193,166,666원이지만 이는 전체 호수 거래입니다. 본건 최저가와 직접 비교해 “시세보다 크게 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 시장 추세는 -12.0%이고, 현재 배당 가정에서는 신청채권자 장한전건주식회사도 0원 배당으로 계산됩니다. 등기상 인수는 깨끗하지만, 지분·우선매수·절차·환금성의 난도가 높은 사건. 이 네 가지를 해결할 수 있는 응찰자에게만 가격을 논할 수 있는 물건입니다.