인천지방법원 2024타경572759. 인천 서구 연희동 휴먼아트빌 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 114,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,102,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 박연숙이며, 2020.10.29. 거래가액 122,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2021.03.12. 남인천세무서장의 국세 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원과 세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
등기만 보면 현존 근저당은 없고 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김태우가 2020.10.08. 전입한 것으로 확인되는데, 이는 말소기준보다 앞섭니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 간촌로 11-3, 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.10.29. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 39,102,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태우 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2002.01.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자가 변수
말소기준은 2021.03.12. 갑구 13번 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 2022년·2023년 국 압류, 2024.11.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·우리은행·주영옥·현대라이프생명보험·이원캐피탈대부·동부화재해상보험의 근저당과 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 총취득가를 계산할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태우 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 김태우의 전입일 2020.10.08.은 말소기준 2021.03.12.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않습니다. 매각물건명세서 보완과 임대차계약 관계 확인이 필요한 상태입니다.
또 하나 확인할 점은 이름의 일치입니다. 점유자로 조사된 김태우와 이 강제경매의 신청채권자 김태우가 동일한 이름으로 기재되어 있습니다. 이 때문에 단순한 일반 임차관계인지, 채권관계와 연결된 점유인지 원본 서류를 통해 관계를 확인해야 합니다. 제공된 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 매각가 할인은 크지만 ‘실질취득가’는 아직 미정
휴먼아트빌은 총 10세대, 사용승인일은 2002.01.30입니다. 비교 실거래는 2025년 3월과 9월의 2건으로, 모두 전용 52.3㎡·2층 거래입니다. 최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 99,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 52.3㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2025.03 | 52.3㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 98,000,000원 |
현재 최저가 39,102,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 39.9%입니다. 낙찰가 자체만 놓고 보면 실거래보다 크게 낮습니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 39,102,000원을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다. 실제 인수액이 0원으로 확정될 때에만 이 할인 폭이 그대로 가격 메리트가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,103,836원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 37,998,164원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태우 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 5,332,000,000원 중 37,998,164원이 배당되고, 미배당은 5,294,001,836원입니다. 다만 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 확인된 채권 배당 구조를 기준으로 한 값이며, 보증금이 확인되지 않은 김태우의 점유·임대차 인수 가능성까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 5,294,001,836원 |
| 4회 유찰 시 | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 5,305,521,285원 |
| 5회 유찰 시 | 19,159,980원 | 18,415,100원 | 5,313,584,900원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2002.01.30입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며, 토지는 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 휴먼아트빌은 총 10세대로, 최근 12개월 비교 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태우 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 39,102,000원보다 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 우선변제 여부가 미상이라 배당 후 잔존 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 점유자 김태우와 강제경매 신청채권자 김태우가 같은 이름으로 기재돼 있으므로 채권·임대차 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 표면 할인율과 총취득액 분리. 최저가가 최근 실거래 평균의 39.9%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인수 보증금 확인 후 총취득액을 최근 실거래 98,000,000원·최신 거래 99,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “39.9% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
감정가 114,000,000원이 3회 유찰되어 39,102,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 98,000,000원과 비교해도 최저가는 39.9%에 불과합니다. 그러나 이 물건의 결론은 아직 가격이 아니라 김태우의 보증금에서 결정됩니다. 전입일 2020.10.08.이 말소기준 2021.03.12.보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 현재 단계에서 인수 0원이나 확정적인 실질취득가를 단정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸 구조는 단순하지만, 임차·점유 불확실성이 큰 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 없거나 인수되지 않는 사실이 확인되면 39,102,000원의 낮은 매각가가 장점이 될 수 있지만, 반대로 대항력 있는 큰 보증금이 확인되면 그 할인율은 실질적으로 사라질 수 있습니다. 입찰 판단은 보증금 확인 이후가 핵심입니다.
