인천지방법원 2025타경507357. 인천 서구 오류동 블루텍 3층 공존-314호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁 주식회사이며, 말소기준권리는 2022.04.19 접수된 인천중부신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기초로 2025.02.13 임의경매개시결정이 등기됐고, 배당표상 현재 최저가 127,253,000원을 가정하면 해당 근저당권은 전액 배당되는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에 나타난 ISLAM TORIKUL의 전입일은 2023.03.27입니다. 말소기준일 2022.04.19보다 뒤이므로 이 전입을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507357 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층 공존-314호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 127,253,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천중부신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 계산 0원
현재 권리분석의 기준점은 2022.04.19 인천중부신용협동조합 근저당권입니다. 그 이전의 우리은행 근저당권과 가압류·압류·과거 경매개시결정은 2022.04.19 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다. 같은 날 장영숙 지분 10분의 7, 박지현 지분 10분의 3으로 소유권이전이 이뤄졌고, 근저당권 설정 뒤 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ISLAM TORIKUL | 2023.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 계산 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 점유자로 확인된 ISLAM TORIKUL이며, 전입신고가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입일만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않으므로 배당 순위 자체는 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
감정가는 371,000,000원, 현재 최저매각가는 127,253,000원입니다. 세 차례 유찰돼 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,542원 |
| 2. 근저당 · 인천중부신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,671,458원 |
현재 최저가 127,253,000원 가정 시 신청채권자 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 4회 유찰 시 89,077,100원, 5회 유찰 시 62,353,969원 시나리오에서도 채권자 미배당은 각각 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단·양촌IC 남서측 인근으로, 주위는 공장 (지식산업센터), 상업용·업무용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 15층 철근콘크리트 건물 내 3층 공존-314호이며 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 내외, 북동측과 남동측 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 해당하고, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터이고 현재 3회 유찰됐습니다. 실제 매수층과 임대수요는 동일 건물 및 주변 산업시설 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신영부동산신탁 주식회사 명의의 신탁등기가 존재하므로 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. ISLAM TORIKUL의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 등 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 127,253,000원이 감정가의 34%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 블루텍 및 인근 지식산업센터의 최신 매매·임대 거래를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 89,077,100원, 5회 유찰 시 62,353,969원으로 낮아져도 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당은 0원입니다. 가격 하락과 권리 인수는 별개의 문제입니다.
- 점유·명도. 현황조사상 임차인이 존재하므로 실제 사용 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.04.19 인천중부신용협동조합 근저당권이고, 조사된 임차인 ISLAM TORIKUL의 전입일은 그보다 늦은 2023.03.27입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
그러나 투자성 평가는 별개입니다. 공장(지식산업센터) 용도의 물건이 이미 3회 유찰됐고, 시장 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 127,253,000원을 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 또한 신탁등기가 존재하므로 신탁원부 확인도 빠뜨릴 수 없습니다. 결론은 “권리 인수는 낮음, 가격·환금성은 추가 검증 필요”입니다.
