창원지방법원 2023타경10936. 경남 밀양시 단장면 표충로 1087 일대의 펜션·캠핑장 관련 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 펜션, 세면장·샤워장, 창고시설, 소매점 및 단독(다가구)주택(농어촌민박), 일반음식점 등이 포함되어 있어 일반 주거 한 호를 분석하는 사건과 성격이 다릅니다. 말소기준권리는 2019.08.06. 반여1.4동새마을금고 근저당권 1,176,000,000원이고, 그 뒤 압류·가압류·현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 조사된 임차관계인이 5명이고, 그중 정우선은 보증금 300,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이며, 최경란은 2019.06.14. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람 모두 매수인이 떠안을 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경10936 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 표충로 1087 (나동) |
| 용도 | 기타 + 토지 · 펜션·캠핑장·세면장·샤워장·창고·소매점·농어촌민박·일반음식점 등 |
| 소유자 | 최경란 |
| 감정가 / 최저가 | 4,971,851,400원 / 1,193,742,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권액 | 1,372,034,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 참고 | 2,800㎡ · 지목 유원지 · 자연환경보전지역 · 공시지가 131,700원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 구축물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 더 중요하다
말소기준 근저당권 이후의 밀양시 압류, 서울보증보험주식회사·이세명·조희주의 가압류, 2023.04.19. 경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸합니다. 2019.11.11. 개시된 과거 임의경매는 2020.10.08. 취하로 이미 말소됐습니다. 등기 권리 자체보다 점유·임차관계의 선순위 여부와 보증금 규모가 매수인 실질부담을 결정할 가능성이 큽니다.
② 임차인 분석 — 5명 중 2명은 별도 확인이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우선 | 본건 전체 · 펜션 및 캠핑장 | 미상 | 300,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희주 | 1층(서편) · 펜션 및 캠핑장 | 2020.11.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 밀양밸리 | 1층 · 펜션 및 캠핑장 | 2020.08.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민배성 | 가,나동 · 펜션 및 캠핑장 | 2021.03.23 | 미상 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경란 | 미상 · 펜션 및 캠핑장 | 2019.06.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 1,193,742,000원으로 감정가 4,971,851,400원의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 같은 유형의 최근 12개월 거래나 최신 실거래 비교값이 없어, 최저가가 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 펜션·캠핑장·상업시설·토지가 결합된 운영형 자산은 일반 주거처럼 단순 평당가나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,193,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,337,420원 |
| 1. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 432,000,000원 | 3,404,580원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,398,765원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이세명 | 114,112,050원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조희주 | 30,005,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,765,516,455원 중 예상배당 1,179,404,580원, 미배당 586,111,875원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미확정 임차보증금 인수 여부 역시 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·건물·운영 리스크
- 복합 이용. 감정평가상 펜션, 세면장·샤워장, 창고시설, 소매점 및 단독(다가구)주택(농어촌민박), 화장실·직원숙소, 일반음식점 등으로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 일부 토지는 공부상 답·임야이나 현황은 캠핑장·상업나지·유원지부지·하천부지·도로부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역과 계획관리지역이 토지별로 혼재하고, 일부는 하천구역·공익용산지·준보전산지·영농여건불리농지와 관련됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 토지 참고자료에는 공익용산지 및 토석채취제한지역 접함이 표시됩니다.
- 위반건축물. 목록 12는 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정우선 계약 원본. 보증금 300,000,000원, 실제 점유개시일·전입신고 여부·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 미배당 인수액을 확정하세요.
- 최경란 관계 확인. 2019.06.14. 전입이 말소기준일 2019.08.06.보다 앞서므로 보증금·임대차계약·점유관계를 확인해야 합니다. 소유자 명의와 같다는 점도 함께 검토해야 합니다.
- 후순위 임차인. 조희주·주식회사 밀양밸리·민배성은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 미상 상태이므로 실제 계약관계와 명도 범위는 확인해야 합니다.
- 유치권 소송 원문. 정우선 유치권부존재확인 소송의 항소기각 및 종국 내용을 판결문·확정 여부 관련 원본과 대조하세요.
- 농취증. 제출 대상 토지와 발급 가능 여부를 관할 기관에 사전 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 위반건축물. 목록 12의 위반 내용, 시정명령·이행강제금 가능성, 현황과 건축물대장 일치 여부를 확인하세요.
- 공매. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매 진행상태를 교차 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 현장 운영수익·시설 상태·토지 규제·명도비용을 반영해 별도 산정하세요.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하는 전형적인 구조이지만, 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 정우선의 보증금 300,000,000원과 전입일 미상, 말소기준 전 전입한 최경란의 보증금 미상 때문에 매수인의 실질 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 공매공고, 목록 12 위반건축물, 토지별 용도·현황 차이와 운영형 시설이라는 환금성 부담이 겹칩니다.
현재 최저가는 1,193,742,000원으로 감정가의 24.01%이고 이미 4회 유찰됐지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없기 때문입니다. 가격보다 먼저 임차인 인수액·농취증·공매·위반건축물과 현황을 확정해야 하는 사건이며, 그 확인이 끝난 뒤에야 최저가 1,193,742,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.
