창원지방법원 2023타경10936. 펜션·캠핑장 운영시설과 소매점, 단독주택, 일반음식점, 창고시설, 세면장·샤워장 및 토지를 함께 매각하는 복합 물건입니다. 말소기준권리는 2019.08.06. 설정된 반여1.4동새마을금고의 근저당권 1,176,000,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 근저당권 432,000,000원과 이후의 압류, 가압류, 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리가 소멸한다는 것과 점유·임차 문제가 없다는 것은 다른 이야기입니다. 정우선은 본건 전체를 펜션 및 캠핑장으로 사용하며 보증금 300,000,000원을 신고했지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최경란은 2019.06.14. 전입으로 말소기준권리보다 날짜는 빠르지만, 소유자와 동일 이름이고 보증금·확정일자·임대차 성립 경위가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람 모두 원본 확인 없이 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경10936 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 표충로 1087 (나동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 펜션·캠핑장·소매점·단독주택·일반음식점·창고·세면장·샤워장 등 |
| 소유자 | 최경란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,971,851,400원 / 2,436,207,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반여1.4동새마을금고 / 1,372,034,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 구축물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 공매공고는 별도 확인
말소기준권리는 2019.08.06. 반여1.4동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권과 그 뒤의 밀양시 압류, 서울보증보험·이세명·조희주의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 2019년 개시된 종전 임의경매는 2020.10.08. 취하로 말소됐습니다.
② 임차관계 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정우선 본건 전체 · 펜션 및 캠핑장 | 미상 | 보증금 300,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조희주 1층 서편 · 펜션 및 캠핑장 | 2020.11.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 밀양밸리 1층 · 펜션 및 캠핑장 | 2020.08.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민배성 가·나동 · 펜션 및 캠핑장 | 2021.03.23 | 보증금 미상 차임 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경란 점유부분 미상 · 펜션 및 캠핑장 | 2019.06.14 배당요구 2024.03.27 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 2,436,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,762,070원 |
| 1. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,398,765원 | 13,398,765원 |
| 4. 가압류 · 이세명 | 114,112,050원 | 114,112,050원 |
| 5. 가압류 · 조희주 | 30,005,640원 | 30,005,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 643,928,475원 |
현재 회차 가격에서는 기재된 채권 1,765,516,455원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 643,928,475원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 대항력 가능성이 미상인 임차관계가 확인되면 매수인 인수액과 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 복합 이용. 건물은 펜션, 세면장·샤워장, 창고시설, 소매점 및 단독주택, 화장실·직원숙소, 일반음식점 등으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물이 포함됩니다. 건물·토지·영업시설별 인도 범위와 소유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3, 5, 7, 15는 공부상 답이며 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3, 7, 15는 공부상 답이나 현황 상업나지, 목록 5는 공부상 답이나 현황 상업나지 및 하천부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 목록 12는 일반건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역, 계획관리지역, 하천구역, 공익용산지, 준보전산지, 영농여건불리농지 및 가축사육제한구역 등이 각 토지별로 적용됩니다.
- 입지·교통. 밀양표충오토캠핑장 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·펜션·임야·하천 등입니다. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지 표본. 지목 유원지, 면적 2,800㎡, 공시지가 131,700원/㎡이며 평지·부정형, 세로한면에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정우선 임대차 원본. 보증금 300,000,000원의 지급자료, 전입·사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최경란 법률관계. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 소유권 취득 전후의 임대차계약, 보증금 지급, 점유 지속 및 소유자와 임차인의 동일성 문제를 확인하세요.
- 후순위 점유자. 조희주·주식회사 밀양밸리·민배성은 전입일이 말소기준보다 늦지만, 보증금과 계약내용 및 실제 점유 구역은 별도로 대조하세요.
- 유치권 소송 서류. 정우선 유치권 신고와 항소기각 판결의 판결문, 확정 여부 및 집행 범위를 직접 확인하세요.
- 농취증 선확인. 목록 3, 5, 7, 15의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 위반건축물·제시외 시설. 목록 12의 위반 내용, 시정명령·이행강제금 여부, 제시외 건물과 구축물의 인허가 및 철거 가능성을 확인하세요.
- 공매 병행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 사건의 현재 상태와 법원경매 매각 시 등기 정리 절차를 확인하세요.
- 영업 인허가·명도. 펜션·농어촌민박·일반음식점·캠핑장 운영 관련 허가의 승계 가능성과 시설별 점유자를 확인하고 명도 비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 판결문과 건축물대장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘확정되지 않은 비용’이 먼저다
현재 최저가는 2,436,207,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 등기상 담보권과 압류·가압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당표만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 정우선의 보증금 300,000,000원은 전입일이 미상이고, 최경란은 전입일이 빠르더라도 보증금·확정일자·유효한 임대차관계가 확인되지 않았습니다.
여기에 농지취득자격증명, 위반건축물, 공부와 현황의 차이, 공매공고, 제시외 시설, 복합 영업용도의 명도와 인허가 문제가 겹칩니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실질취득액과 인도 범위는 아직 닫히지 않은 물건입니다. 최저가 49%라는 숫자보다 임차관계와 행정·건축 리스크를 먼저 확정해야 합니다.