인천지방법원 2025타경507976. 인천광역시 서구 청라동 165-12 ‘지젤엠청라’ 지1층 비080호로, 물건 용도는 대지이고 건물은 공부상 근린생활시설 중 휴게음식점이며 현황은 네일샵으로 이용 중입니다. 소유자는 이경숙이고 2017.11.30. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득하면서 거래가액은 341,906,535원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 인천수산업협동조합 근저당권의 채권최고액이 240,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
등기부에는 2017.10.17. 신탁등기가 설정됐지만 2017.11.30. 신탁등기말소가 이뤄졌고, 2025.03.04. 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 근저당 외 별도 압류·가압류 권리는 없고, 매수인이 인수할 권리는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507976 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비080호 · 도로명주소 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(휴게음식점) · 현황 네일샵 |
| 소유자 | 이경숙 (2017.11.30. 거래가액 341,906,535원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 83,075,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 198,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.11.30. 을구 1번 근저당권 · 인천수산업협동조합입니다. 2025.03.04. 임의경매개시결정은 그 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 2017.10.17. 신탁등기는 이미 2017.11.30. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 핵심은 말소기준 이전에 남아 있는 별도 인수권리가 있는지인데, 확인되는 임차인은 말소기준 이후 전입한 박수미 1명뿐이며 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 없음
실제 임차인은 1명입니다. 박수미는 2024.04.22. 전입했고 2025.03.28. 배당요구를 했습니다. 말소기준권리인 2017.11.30. 근저당보다 전입일이 늦으므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 확정일자는 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않아, 배당 여부는 실제 배당절차에서 별도 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박수미 | 2024.04.22 / 미상 | 5,000,000원 / 700,000원 | 2025.03.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 83,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,895,350원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 240,000,000원 | 81,179,650원 |
| 근저당 미배당 | 158,820,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각대금 83,075,000원에서 집행비용 1,895,350원을 제외하면 근저당권자에게 81,179,650원이 배당되고, 채권최고액 240,000,000원 기준 158,820,350원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘회차’가 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 83,075,000원 | 24.01% | 158,820,350원 |
| 5회 유찰 시 | 58,152,500원 | 16.81% | 183,294,245원 |
| 6회 유찰 시 | 40,706,750원 | 11.76% | 200,425,972원 |
현재 회차는 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 최저매각가가 낮아졌습니다. 5회 유찰 시 58,152,500원, 6회 유찰 시 40,706,750원으로 내려가지만, 그만큼 인천수산업협동조합의 미배당도 각각 183,294,245원, 200,425,972원으로 확대됩니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 투자 메리트를 높게 평가하기보다, 실제 용도와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 “인천청라초등학교” 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조·철골조·철골조지붕 5층 건물 내 지1층 지080호이며, 사용승인일은 2017.09.29.입니다. 위생·급배수·주차장·소화전·화재탐지·방송·에스컬레이터·승강기(24인승) 설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 휴게음식점이나 현황은 네일샵으로 이용 중이며, “MIMIMOOD NAIL PEDI STUDIO”가 영업 중이었습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 10,995.6㎡, 준주거지역, 평지·정방형이며 동측 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·경제자유구역·가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 제2종일반주거지역·자연녹지지역·중로1류(폭 20m~25m)·문화공원은 접합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이고 현황이 네일샵인 만큼 아파트형 주거물건보다 수요층이 좁을 수 있습니다. 4회 유찰이 이어진 점까지 감안하면 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2017.11.30. 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2017.10.17. 신탁등기는 2017.11.30. 말소됐고, 2025.03.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 박수미는 전입 2024.04.22.로 대항력이 없고 보증금 5,000,000원, 월세 700,000원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 점유 상태와 인도 협의를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 네일샵의 이용상태 차이가 있으므로, 실제 영업 상태와 인도 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당 확인. 현재 회차에서는 집행비용 1,895,350원과 근저당 배당 81,179,650원을 기준으로 소유자 잔여는 0원, 근저당 미배당은 158,820,350원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 83,075,000원은 감정가 대비 24.01%이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요. 5회·6회 유찰 시나리오도 함께 검토해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 확인하고, 본건이 실제 영업용으로 적합한지 원본 서류와 현장을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 사건은 명확합니다. 말소기준권리는 2017.11.30. 근저당이고, 확인된 임차인 박수미는 2024.04.22. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 신탁등기도 이미 말소됐고 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 권리상의 큰 함정은 보이지 않습니다.
하지만 가격 판단은 다릅니다. 현재 최저매각가는 83,075,000원, 감정가의 24.01%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 5회 유찰 시 58,152,500원, 6회 유찰 시 40,706,750원까지 내려갈 수 있지만, 이 물건은 공부상 근린생활시설이고 현황은 네일샵이며 실거래 비교를 거쳐 가격 메리트를 판단해야 합니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 확정하지 말고, 권리는 합격, 용도·환금성·가격은 보수적 검토가 맞습니다.
현재 회차의 실질취득액은 83,075,000원으로 인수액이 붙지 않는다는 점이 장점입니다. 반면 근저당 미배당은 158,820,350원이고, 점유자인 임차인의 명도 및 실제 영업상태 확인이 남아 있습니다. 이 사건의 승부처는 ‘최저가가 감정가보다 얼마나 낮아졌는가’가 아니라 지1층 근린생활시설을 그 가격에 실제로 소화할 수 있는가입니다.
