인천지방법원 2025타경507976. 지젤엠청라 지1층 비080호로, 사건 용도는 대지이고 감정평가상 공부는 근린생활시설로 휴게음식점, 현황은 네일샾으로 이용 중입니다. 현황조사에서는 “MIMIMOOD NAIL PEDI STUDIO”가 영업 중이었던 것으로 확인됐습니다. 현재 소유자는 이경숙이며, 2017.11.30. 거래가액 341,906,535원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 인천수산업협동조합 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.04. 인천수산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 198,000,000원입니다. 임차인은 박수미 1명이 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507976 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비080호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(휴게음식점) · 현황 네일샾 |
| 소유자 | 이경숙 · 2017.11.30. 소유권이전 · 거래가액 341,906,535원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 118,678,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 198,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.30. 근저당권 · 인천수산업협동조합 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
2017.10.17. 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2017.11.30. 이경숙 앞으로 소유권이 이전되면서 같은 날 인천수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.03.04. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권은 1건이고 압류는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수미 | 2024.04.22 | 5,000,000원 / 700,000원 | 2025.03.28 요구 有 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 118,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,461,492원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 240,000,000원 | 116,216,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 240,000,000원 중 116,216,508원이 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 123,783,492원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 118,678,000원 | 116,216,508원 | 123,783,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 83,074,600원 | 81,179,257원 | 158,820,743원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 58,152,220원 | 56,705,480원 | 183,294,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천청라초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 휴게음식점이나 현황은 네일샾으로 이용 중이며, “MIMIMOOD NAIL PEDI STUDIO”가 영업 중이었던 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철골조, 철골조지붕 5층 건물 내 지1층 비080호이며 사용승인일은 2017.09.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·주차장·소화전·화재탐지·방송·에스컬레이터·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지와 등고 평탄한 정방형 토지이며 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,747,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로한면입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 박수미 1명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박수미는 2025.03.28. 배당요구를 했습니다. 우선변제 여부는 미상으로 두고 원본 서류를 대조하는 것이 안전합니다.
- 현황·공부 차이. 공부상 휴게음식점인 근린생활시설이 현황상 네일샾으로 이용되고 있습니다. 입찰 전 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3%지만 유찰 횟수 자체가 가격·수요를 재검토해야 할 신호입니다.
- 배당 변동요소. 제공된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.30. 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 박수미의 전입은 2024.04.22.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가와 실질취득액도 118,678,000원으로 같습니다.
다만 결론을 “감정가의 34.3%니까 싸다”로 단순화하면 안 됩니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 지하 1층 근린생활시설로 현황상 네일샾이 운영된 물건입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 현재 데이터에서 가장 보수적인 결론입니다.
