대전지방법원 2025타경641. 당진시 순성면 봉소리 ‘세안근로자복지아파트’ 1동 5층 507호, 전용 49.91㎡ 아파트입니다. 감정가 40,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 19,600,000원, 감정가의 49%입니다. 말소기준은 1995.06.08. 설정된 한국주택은행 근저당권 18,200,000원이며, 이 근저당권은 2015.06.19. 주식회사국민은행으로 이전됐습니다.
말소기준 이후 남아 있는 주식회사비앤엠의 전세권 15,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 36,597,142원, 국민건강보험공단·서산시·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없어, 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 순성면 봉소리 205 세안근로자복지아파트 제1동 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.91㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용 중 · 270세대 |
| 소유자 | 박찬수 단독소유 · 1995.06.08. 소유권이전 당시 박종대, 2008.03.07. 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사비앤엠에셋대부 / 15,000,000원 · 2026.03.16. 주식회사비앤엠으로 명칭 경정 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 1995.06.08. 설정된 채권최고액 18,200,000원의 근저당권입니다. 2005.02.18. 설정된 주식회사비앤엠의 전세권은 말소기준보다 후순위이고, 이후 가압류·압류도 모두 매각으로 소멸합니다. 배당액이 채권액에 미달하더라도 해당 후순위 권리의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 표본 최저보다는 높다
세안아파트 동일 면적 49.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 30,441,666원, 최신 거래는 2026.06.의 36,500,000원이며, 표본 거래 범위는 19,000,000원~40,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.91㎡ | 1 | 36,500,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 2 | 40,500,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 2026.04 | 49.91㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2026.03 | 49.91㎡ | 3 | 28,000,000원 |
| 2026.03 | 49.91㎡ | 5 | 25,000,000원 |
| 2026.03 | 49.91㎡ | 3 | 28,000,000원 |
| 2025.12 | 49.91㎡ | 4 | 26,800,000원 |
| 2025.09 | 49.91㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2025.08 | 49.91㎡ | 5 | 19,000,000원 |
| 2025.08 | 49.91㎡ | 5 | 23,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 30,441,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 19,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 64.4%로, 평균과 최신 거래보다는 낮습니다. 다만 같은 면적의 표본 최저 거래가 19,000,000원이므로, 현재 최저가가 관측된 거래 바닥보다 낮은 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 752,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사비앤엠 | 15,000,000원 | 647,200원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 36,597,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 69,797,142원 중 예상 배당액은 18,847,200원이며, 미배당액은 50,949,942원입니다. 후순위 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉소1리 마을회관 서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·학교와 전·답 등 농경지가 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 5층 건물의 최상층 507호입니다. 기본 위생·급배수설비와 개별난방시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 140,800원/㎡입니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공도에 접근합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건은 확인되지만 거래가격 범위가 19,000,000원~40,500,000원으로 넓습니다. 270세대, 5층 규모와 순성면 입지를 고려해 매도기간과 수리비를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·서산시·국의 압류가 남아 있습니다. 당해세 해당 여부와 배당요구액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 주식회사비앤엠 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하지만, 별도의 대항력 있는 주택임차관계가 존재하는지는 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득 19,600,000원은 최근 평균의 64.4%지만, 표본 최저 거래가 19,000,000원입니다. 취득세·수리비·명도비·미납 관리비를 더해 상한을 정하세요.
- 최상층 상태 점검. 대상은 5층 건물의 5층입니다. 누수·결로·옥상 방수와 내부 노후도를 현장 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 재매각 시 예상 매도기간과 수요층을 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 ‘바닥 가격’ 단정은 이르다
이 물건은 말소기준이 1995년 근저당권으로 명확하고, 후순위 전세권·가압류·압류가 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 점이 장점입니다. 현재 실질취득액 19,600,000원도 최근 12개월 평균 30,441,666원의 64.4%로 평균 대비 가격 여유가 있습니다.
다만 같은 면적 실거래 중 19,000,000원 거래가 이미 존재하고, 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 5층 건물 최상층의 상태와 농경지가 혼재한 순성면 입지를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 환금성을 확인한 뒤 판단입니다.
