인천지방법원 2025타경508203. 인천 남동구 장수동 포인트빌 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.12.28 현대캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 104,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당 36,400,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 51,709,482원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 2024.02.08 상속을 원인으로 소유권을 취득한 정기성·황재연 공유자입니다. 정기성 지분은 5분의 3, 황재연 지분은 5분의 2입니다. 현재 회차는 2회 유찰된 감정가 49% 구간으로, 감정가 157,000,000원에서 최저매각가가 76,930,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508203 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 789-20 포인트빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 장자로6번길 109-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 · 5층 내 2층 202호 · 사용승인일 2011.11.30 |
| 시세매칭 면적 | 49.09㎡ |
| 소유자 | 정기성 5분의 3 · 황재연 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 83,315,015원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준보다 앞선 우리은행 근저당 48,000,000원, 만수새마을금고 근저당 60,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당 13,000,000원도 2022.02.18 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 현대캐피탈 근저당입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본은 1건
시세자료에서 매칭된 포인트빌3차(789-20)는 총 10세대이며, 비교 거래는 2025.04 전용 47.96㎡·3층 130,000,000원 1건입니다. 대상 시세매칭 면적은 49.09㎡로 면적 매칭 판정이 되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 47.96㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 비교 평균 | 49.09㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 76,930,000원은 비교가격 130,000,000원의 59.2%입니다. 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 회차에서 가격 비교의 출발점은 최저매각가 그대로입니다. 감정가 157,000,000원과 비교하면 현재 회차가 상당히 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 104,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 36,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 51,709,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 192,109,482원 중 예상 배당액은 75,145,260원이고, 미배당은 116,964,222원입니다. 현대캐피탈 신청청구액 83,315,015원도 현재 회차 배당액으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 116,964,222원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 139,627,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 155,492,305원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 권리·배당 구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대공원역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2011.11.30입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,684,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시돼 있습니다.
- 규모. 시세자료상 포인트빌3차(789-20)는 총 10세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 202호의 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래는 2025.04의 130,000,000원 1건뿐입니다. 동일·인근 다세대의 추가 거래와 현재 매물가격을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서 신청채권자의 청구액도 전액 배당되지 않는 구조이며 후순위 채권자는 배당이 없습니다.
- 환금성 점검. 총 10세대 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있어 향후 매도 속도와 수요를 보수적으로 보아야 합니다.
- 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 취득 관련 비용은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 환금성”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가 76,930,000원은 시세자료의 비교가격 130,000,000원 대비 59.2%까지 내려왔기 때문에 가격 차이도 분명합니다.
다만 비교 거래가 1건뿐이라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 그리고 다세대 10세대 규모에 경매 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%가 기록돼 있다는 점은 가격 할인만으로 넘길 수 없는 부분입니다. 결론적으로 등기상 인수위험은 낮고 가격은 할인돼 있지만, 점유 확인과 환금성 검증을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
