창원지방법원 2025타경587. 함양군 안의면 상원리 757-10에 소재한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 2층입니다. 토지는 621㎡, 지목은 대이고 완경사의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.

등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2016년 안의농업협동조합 근저당권은 2020.09.07. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.09.04. 설정된 함양신용협동조합 채권최고액 351,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 안의농업협동조합 근저당권 3건과 2025.10.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 등기상으로는 말소기준인 함양신용협동조합 근저당권 이후의 안의농업협동조합 근저당권 4,800,000원·24,000,000원·36,000,000원과 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸합니다.

② 현장 리스크 — 이 사건의 실제 핵심

• 일괄매각. 제시외 건물 2-1~3과 제시외 수목 3-1이 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외 정자. 목록3 토지 지상에 인접토지 상원리 757-30번지에 걸친 목조 기와지붕 정자가 있으나 매각에서는 제외됩니다.
• 경계 불명확. 목록3 토지는 인접토지 상원리 757-30과 경계 구분 없이 이용 중이며 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
• 제시외 건물의 타지상 침범. 제시외 건물 2-2, 2-3은 인접토지 상원리 산140-3에 일부 걸쳐 있습니다.
• 이용상태 확인. 사건 용도표시는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다.

③ 예상배당표 (매각가 442,720,000원 가정)

현재 회차에서는 채권액 기준 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 442,720,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가 100%라는 사실보다 현장 경계·제시외 건물·용도와 실제 이용상태를 확인한 뒤 실사용 가치와 환금성을 별도로 평가해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 함양군 안의면 상원리 매바위마을 서측 인근이며, 주변은 전원주택·펜션·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층으로 외벽은 스톤코트, 내벽은 대부분 편백나무 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 농림지역·보전관리지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역과 관련됩니다.
• 토지 특성. 공시지가 32,600원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경계 측량. 상원리 757-30과 경계 구분 없이 이용 중이므로 정확한 경계를 측량으로 확인하세요.
• 제시외 건물 위치. 제시외 건물 2-2·2-3이 상원리 산140-3에 일부 걸쳐 있는 상태를 현장에서 확인하세요.
• 매각 제외 정자. 인접토지에 걸친 정자는 매각 제외이므로 사용·점유 관계를 구분해서 확인하세요.
• 점유관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 용도표시와 감정평가 이용상태가 다르므로 건축물 현황과 실제 사용 형태를 대조하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 100%에서 시작하므로 주변 단독주택·펜션·토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 경계와 현장이 더 중요하다

이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2020.09.04. 함양신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 등기가 아니라 현장에 있습니다. 토지가 인접 필지와 경계 없이 이용되고, 일부 제시외 건물이 타인 토지에 걸쳐 있으며 매각 제외 정자도 존재합니다.

또한 신건 최저가 442,720,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸구조는 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다. 입찰 전에 경계 측량·제시외 건물 위치·실제 점유·주변 거래 수준을 확인하는 것이 핵심입니다.