서울남부지방법원 2025타경11708. 서울 구로구 구로동 신성스카이뷰 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 최저가 260,000,000원만 보면 감정가 그대로 시작하는 신건이지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권과 미배당 보증금입니다. 김경미는 2021.10.15. 주민등록·점유, 2021.09.13. 확정일자를 갖추고 2023.10.30. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 268,000,000원입니다.
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당은 2019.09.19. 말소됐고, 현재 소멸기준이 되는 권리는 2025.08.26. 강제경매개시결정입니다. 김경미의 임차권등기는 그보다 앞서 있으므로 매각으로 지워지는 권리가 아닙니다. 배당표상 현 회차에서는 보증금 268,000,000원 중 255,560,000원만 배당되고 12,440,000원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 508-7 신성스카이뷰 제3층 제301호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 2019.01.23. 사용승인 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 고현주 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 2021.09.13 | 268,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 12,440,000원 인수 |
| 김영성 | 미상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김경미는 등기된 임차권자로 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인됩니다. 반면 김영성은 2025.01.17. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 김영성을 단정적으로 “대항력 있는 임차인”으로 처리하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 보증금·점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 이미 실거래보다 높다
신성스카이뷰의 제공된 동일면적 거래 표본은 1건입니다. 2024.07. 전용 42.42㎡, 3층이 248,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 42.2㎡이고, 최저가 260,000,000원은 제공된 최근 기준 가격의 104.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 42.42㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | 42.2㎡ 대상 | 1건 | 248,000,000원 |
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 현 회차 260,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 김경미에게 255,560,000원이 배당되고 12,440,000원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 260,000,000원 + 12,440,000원 = 272,440,000원입니다. 즉 가격 판단은 최저가 260,000,000원이 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김경미 보증금 | 268,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당모형상 김경미 보증금 미배당액 12,440,000원이 매수인에게 승계됩니다. 주택도시보증공사 청구 268,000,000원은 이 배당모형에서 0원 배당입니다.
⑤ 회차별 인수액 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 김경미 인수액 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 260,000,000원 | 12,440,000원 | 272,440,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 208,000,000원 | 63,712,000원 | 271,712,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 166,400,000원 | 104,729,600원 | 271,129,600원 |
낙찰가가 260,000,000원에서 208,000,000원, 166,400,000원으로 내려가도 김경미의 미배당 보증금이 각각 12,440,000원, 63,712,000원, 104,729,600원으로 늘어납니다. 이 물건은 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰 주는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·주상용 건물·아파트·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2019.01.23. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 대상은 3층 301호입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 신성스카이뷰는 16세대이고 제공된 동일면적 실거래 표본은 1건으로, 가격 판단 시 표본 수가 제한적입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현 회차에서는 낙찰가 260,000,000원이 아니라 김경미 미배당 12,440,000원을 합친 272,440,000원을 기준으로 가격을 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 김경미 인수액이 63,712,000원·104,729,600원으로 커집니다.
- 김영성 점유관계 확인. 2025.01.17. 전입은 확인되나 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 대항력과 인수 여부를 단정하지 말고 원본을 대조해야 합니다.
- 김경미 배당 결과 확인. 매각대금과 집행비용에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당과 인수액을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 제공된 거래는 2024.07. 248,000,000원 1건이므로 개별 호수의 상태와 추가 시세 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수가 커진다”
이 사건의 핵심은 신건 최저가 260,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김경미의 268,000,000원 주택임차권이 있고, 현 회차 배당모형에서도 12,440,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그래서 현재 실질취득은 272,440,000원입니다. 제공된 최근 기준 실거래 248,000,000원보다 최저가 자체가 높은 데다, 유찰될수록 미배당 인수액이 커지는 구조이므로 낙찰가 하락을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 여기에 김영성의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않은 위험까지 남습니다. 가격도 보수적으로, 권리도 추가 확인이 필요한 물건입니다.
