창원지방법원 2025타경605. 거창읍 대동리 2차아카시아맨션 에이동 301호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 현재 남아 있는 2020.12.31. 한국농어촌공사 가압류 157,513,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당 26,000,000원과 가조가북농업협동조합 근저당 16,800,000원은 이미 등기부상 말소되어 있어 낙찰자가 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.

따라서 이 사건에서 권리보다 더 신중하게 봐야 하는 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원

임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.12.31. 접수된 한국농어촌공사의 가압류 157,513,000원이고, 이후 2025.12.19. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없는 신건

아카시아맨션A동은 8세대, 사용승인 기준 1989.02.04.의 소규모 단지입니다. 현재 비교 가능한 최근 매매금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 감정가 100,000,000원의 적정성을 실거래와 직접 비교할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

현재 회차 매각가 100,000,000원 가정 시 채권총액 243,217,501원 중 97,800,000원이 배당되고 145,417,501원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지·감정 자료 기준)

• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다.
• 토지 형상. 지목은 대, 토지면적 499㎡, 평지의 사다리형 토지로 조사됐습니다.
• 도로. 소로 한 면에 접하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 동측에는 약 5m 내외의 진입로가 소재합니다.
• 공시지가. 429,700원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 단지 규모. 아카시아맨션A동은 8세대이며 준공일은 1989.02.04.입니다. 거래 표본이 제한될 수 있어 실제 매도 가능가격과 기간을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 100,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 인근 유사 아파트 거래가를 반드시 대조해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 100,000,000원, 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
• 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 소규모 단지 환금성. 8세대 단지는 매수·매도 표본이 적을 수 있으므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성도 함께 점검해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 가압류와 강제경매개시결정의 최신 상태, 배당요구 및 세금 관련 사항을 원본 서류에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2020.12.31. 한국농어촌공사 가압류가 말소기준이며 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 반면 가격은 다릅니다. 100,000,000원이 적정한지 판단할 최근 실거래 근거가 확인되지 않고, 단지는 8세대·1989년 준공입니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 권리함정보다 실제 거래 가능한 가격과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.